Location meublée : les dix règles qui la séparent du bail vide

Même appartement, même quartier, même locataire : loué vide, il l'engage pour trois ans et l'oblige à prévenir trois mois avant de partir, hors zones tendues ; loué meublé, il se signe pour un an et se quitte avec un mois de préavis. Entre les deux, ce n'est pas seulement le canapé qui change, c'est le régime juridique entier.

Le meublé dispose de son propre titre dans le texte de 1989 qui régit les rapports entre bailleurs et locataires. Il attire les propriétaires pour sa souplesse et sa fiscalité, et les locataires pour son installation immédiate. Elle impose aussi des obligations précises, dont l'oubli peut conduire un juge à requalifier le bail en location vide.

Location meublée : les dix règles à connaître

Les points ci-dessous concernent le bail de logement meublé loué comme résidence principale, le cas le plus courant. Le bail mobilité et la location saisonnière obéissent à d'autres règles, présentées plus bas.

1. Un mobilier minimal fixé par décret

Un logement n'est pas « meublé » parce qu'il contient un lit. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 dresse la liste des éléments indispensables pour que le locataire puisse dormir, manger et vivre convenablement :

1. literie comprenant couette ou couverture ;
2. dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres ;
3. plaques de cuisson ;
4. four ou four à micro-ondes ;
5. réfrigérateur et congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d'un compartiment à −6 °C ou moins ;
6. vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7. ustensiles de cuisine ;
8. table et sièges ;
9. étagères de rangement ;
10. luminaires ;
11. matériel d'entretien ménager adapté au logement.

Les meubles n'ont pas à être neufs, mais ils doivent fonctionner. Un réfrigérateur sans compartiment de congélation ou une chambre sans rideaux ni volets suffisent à rendre le logement incomplet.

2. Un bail d'un an, ou de neuf mois pour un étudiant

Selon Service-Public, le bail meublé dure au moins un an. Il se renouvelle tacitement à son échéance, pour la même durée, si personne ne donne congé. Lorsque le locataire est étudiant, la durée peut être ramenée à neuf mois ; ce bail-là ne se renouvelle pas automatiquement. En location vide, un bailleur particulier s'engage au minimum pour trois ans.

3. Un préavis d'un mois pour le locataire

L'occupant d'un meublé peut résilier quand il le souhaite en prévenant un mois à l'avance, sans devoir justifier sa décision. En location vide, le préavis de droit commun est de trois mois, réduit à un mois dans les zones tendues ou dans certaines situations.

4. Un congé encadré pour le bailleur

Le propriétaire ne peut mettre fin au bail qu'à son échéance, avec un préavis d'au moins trois mois, et pour l'un des trois motifs admis : reprise pour habiter, reprise pour vendre, ou motif légitime et sérieux, comme des impayés répétés. Ce délai est de six mois en location vide.

5. Un dépôt de garantie plafonné à deux mois

Pour un bail meublé, la somme versée en garantie ne peut excéder deux mensualités hors charges, contre une seule en location vide. Il couvre d'éventuelles dégradations du mobilier, qui s'ajoute au logement lui-même.

Le dépôt est restitué dans un délai d'un mois après la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois dans le cas contraire. Les retenues doivent être justifiées : devis, factures ou photographies comparées. Une usure normale du canapé ou de la literie, après plusieurs années d'occupation, ne justifie pas leur remplacement aux frais du locataire.

6. Un inventaire joint au bail

Le contrat doit être accompagné d'un inventaire et d'un état détaillé du mobilier, établis à l'entrée et comparés à la sortie. Sans ce document, il devient difficile de retenir une somme sur le dépôt pour un meuble abîmé ou manquant. Photos datées et descriptions précises (couleur, marque, état) facilitent les comparaisons.

7. Un loyer soumis aux mêmes encadrements

Meublé ne signifie pas loyer libre. Service-Public rappelle que l'encadrement des loyers s'applique ou non selon la commune. Dans les villes concernées, les loyers de référence des logements meublés sont simplement fixés à un niveau propre, généralement supérieur à celui du vide pour tenir compte de l'équipement fourni.

8. Les charges : provisions ou forfait

Le bail meublé peut prévoir des provisions sur charges, régularisées chaque année sur justificatifs, ou un forfait fixé à la signature et qui ne donne lieu à aucune régularisation. Le choix a des conséquences pratiques : seules les provisions donnent lieu à une régularisation annuelle des charges.

9. Les mêmes exigences de décence et d'énergie

Un meublé doit être décent comme tout logement loué : surface, sécurité, équipements sanitaires. Service-Public précise qu'en métropole, il doit présenter une consommation énergétique modérée et que, dans certaines communes, il doit être classé de A à E au diagnostic de performance énergétique. Les étiquettes F et G sont progressivement exclues de la location selon le calendrier fixé par la loi Climat et résilience.

10. Des démarches déclaratives propres

Louer meublé constitue, sur le plan fiscal, une activité commerciale. Le propriétaire doit déclarer le début de son activité et obtenir un numéro SIRET. Selon la commune, une déclaration en mairie, voire une autorisation de changement d'usage, peut être exigée, en particulier pour les locations de courte durée.

Le cas des logements vendus loués

Lorsque le propriétaire donne congé pour vendre, le locataire d'un meublé ne bénéficie pas du droit de préemption reconnu au locataire d'un logement vide : le bailleur peut vendre à l'acquéreur de son choix. Un acquéreur qui achète un meublé occupé reprend, lui, le bail en cours jusqu'à son terme.

Ce que la location meublée change pour chaque partie

Pour le locataire, la souplesse du préavis compense un loyer souvent plus élevé et une moindre stabilité. Pour le propriétaire, la rotation plus fréquente des occupants entraîne davantage de vacance, d'états des lieux et d'usure du mobilier, en échange d'une fiscalité souvent plus favorable.

Bail mobilité et meublé de tourisme : deux régimes à part

Service-Public distingue deux autres contrats possibles pour un logement meublé.

Le bail mobilité

Ouvert aux personnes qui suivent une formation, des études ou un apprentissage, effectuent un stage ou un engagement de service civique, ou sont mutées ou envoyées en mission temporaire, il dure de un à dix mois, sans renouvellement au-delà. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé. L'occupant peut s'en aller en prévenant un mois avant ; à l'échéance, le contrat prend fin sans congé à délivrer.

Le meublé de tourisme

Loué à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle de passage, il n'a pas de durée minimale et le dépôt de garantie est libre. Un même locataire ne doit pas l'occuper plus de 90 jours par an. Ce type de location relève du Code du tourisme et, dans de nombreuses villes, d'une déclaration ou d'une autorisation préalable en mairie.

La fiscalité du loueur en meublé

Les loyers d'un meublé ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La plupart des propriétaires relèvent du statut de loueur en meublé non professionnel, dont le fonctionnement, les régimes micro et réel et les conditions sont détaillés dans notre article sur le statut LMNP. L'achat d'un logement existant pour le louer meublé pose des questions particulières d'amortissement, traitées dans le guide du LMNP dans l'ancien.

Service-Public mentionne aussi les autres prélèvements : impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, taxe foncière, et, dans certains cas, cotisation foncière des entreprises et cotisations sociales. Pour un cas particulier, un expert-comptable ou le service des impôts des entreprises renseigne sur le régime adapté.

Les erreurs qui exposent à une requalification

Plusieurs situations font courir au bailleur le risque de voir le bail requalifié en location vide, avec ses durées et préavis plus longs :

• un logement auquel manque l'un des onze éléments du décret ;
• un mobilier hors d'usage, jamais remplacé ;
• un bail meublé signé alors que le locataire apporte l'essentiel de ses propres meubles ;
• l'absence d'inventaire, qui empêche de prouver ce qui était fourni.

La colocation meublée, avec ou sans baux individuels, applique les mêmes règles à chaque chambre louée ; la formule de la colocation meublée solidaire y ajoute un cadre propre.

Questions fréquentes

Quels meubles sont obligatoires dans une location meublée ?

Onze éléments, fixés par le décret du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment à −6 °C au moins, vaisselle, ustensiles, table et sièges, étagères, luminaires et matériel d'entretien.

Quelle est la durée d'un bail de location meublée ?

Un an au minimum, renouvelable tacitement, ou neuf mois non renouvelables si le locataire est étudiant. Le bail mobilité, lui, dure de un à dix mois.

Quel préavis pour quitter un logement meublé ?

Un mois, quel que soit le moment choisi. Le congé s'envoie par courrier recommandé avec avis de réception, se fait signifier par un commissaire de justice ou se remet en main propre contre récépissé.

Le dépôt de garantie est-il plus élevé en meublé ?

Oui : il peut atteindre deux mois de loyer, charges exclues, soit le double du plafond applicable à un logement vide. Le bail mobilité interdit tout dépôt.

Un propriétaire peut-il récupérer son meublé quand il le souhaite ?

Non. Il doit attendre l'échéance du bail, respecter un préavis de trois mois et invoquer la reprise pour habiter, la vente ou un motif légitime et sérieux.

Sources et références

• Service-Public, Quelles sont les règles de location que le propriétaire d'un logement meublé doit respecter ? — www.service-public.gouv.fr
• Légifrance, Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé — www.legifrance.gouv.fr