Oui, un appartement ancien loué meublé ouvre droit au statut LMNP des loueurs non professionnels, avec les mêmes règles fiscales qu'un logement neuf : imposition des loyers en bénéfices industriels et commerciaux, choix entre micro-BIC et régime réel, amortissement du bâti et du mobilier. L'âge du logement ne change ni le statut ni le mode de calcul.
Ce qui change, c'est le profil de l'opération. Le prix d'achat est souvent plus bas qu'en neuf, les travaux plus fréquents, et la part du terrain plus difficile à estimer en centre-ville. Le meilleur moyen de comprendre le LMNP ancien est de le suivre dans le temps, de la promesse de vente jusqu'au jour de la revente.
Avant la signature : vérifier que le projet relève du LMNP ancien
Tout commence par une question de seuils. Le foyer reste loueur non professionnel si l'une au moins de ces deux conditions est remplie : les loyers meublés encaissés par le foyer ne dépassent pas 23 000 € sur l'année, ou bien ils pèsent moins que ses autres revenus professionnels, comme les salaires ou d'autres bénéfices. Au-delà des deux, le foyer devient loueur professionnel, avec cotisations sociales et régime de plus-value différent.
Pour un premier appartement ancien loué à l'année, la plupart des particuliers restent nettement sous ces seuils. Sous 23 000 €, l'Urssaf ne traite pas l'activité comme une source de cotisations : seuls les prélèvements sociaux s'appliquent sur le bénéfice.
Ce que l'ancien impose de regarder en plus
Un logement ancien demande un examen qu'un logement neuf épargne : diagnostics, état des parties communes, travaux votés en copropriété, performance énergétique. Les règles de décence et d'interdiction progressive de louer les passoires énergétiques valent aussi en meublé. La rentabilité d'un achat ancien se calcule donc travaux de rénovation énergétique compris.
Le mobilier est l'autre pilier. Un logement loué meublé doit comporter la liste d'équipements minimaux fixée par décret, de la literie aux plaques de cuisson. Le guide consacré au bail et au mobilier en location meublée détaillent cette liste et le bail adapté.
Mois 0 : l'achat et la répartition du prix
Le jour de l'acte, l'investisseur ne fait aucune démarche fiscale, mais il prépare sa future comptabilité. Au régime réel, le prix payé sera découpé en plusieurs blocs :
- le terrain, qui ne s'use pas et ne s'amortit jamais ;
- le bâti, découpé en composants (gros œuvre, toiture, façade, installations techniques, agencements), chacun amorti sur sa propre durée ;
- le mobilier, amorti sur une durée beaucoup plus courte ;
- les frais d'acquisition (frais de notaire, droits), qui peuvent être déduits ou intégrés au prix amortissable selon l'option retenue.
Dans l'ancien, la part du terrain pèse lourd dans les centres-villes denses, où le foncier représente une large part de la valeur. Une estimation prudente, documentée par un expert ou un comptable, évite un redressement sur un amortissement trop généreux.
Dans les 15 jours : l'immatriculation de l'activité
Le loueur dispose de quinze jours après la première mise en location pour se déclarer sur le guichet des formalités des entreprises. Aucun frais n'est demandé. En retour, l'activité reçoit un numéro SIRET, qui figurera chaque année sur la déclaration de revenus, et le régime fiscal choisi est enregistré.
Cette étape conditionne la suite : sans SIRET, pas de déclaration professionnelle propre aux loueurs meublés. Le statut lui-même, ses conditions et ses obligations sont détaillés dans le guide sur le statut LMNP.
Première année : le choix du régime d'imposition
C'est la décision structurante du LMNP ancien. Deux régimes coexistent.
Le micro-BIC, simple mais forfaitaire
Le micro-BIC s'applique d'office quand les recettes restent sous un plafond. L'administration applique alors un abattement forfaitaire et taxe le reste, sans tenir compte des charges réelles.
| Type de location meublée | Plafond de recettes 2026 | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée de longue durée | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôte | 83 600 € | 50 % |
| Tourisme, meublé sans classement | 15 000 € | 30 % |
Pour un appartement loué 9 600 € par an, le micro-BIC taxe donc 4 800 €, quelles que soient les charges supportées. Les recettes inférieures à 305 € par an ne sont pas imposées.
Le régime réel, plus lourd mais souvent plus efficace
Au régime réel, le loueur déduit ses charges réelles et justifiées : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, honoraires comptables. Il y ajoute l'amortissement du bâti et du mobilier. L'option peut être choisie même sous le plafond du micro-BIC ; elle se renouvelle tacitement chaque année, sauf renonciation.
Dans un logement ancien acheté avec travaux, la combinaison des charges et de l'amortissement suffit souvent à ramener le bénéfice imposable à zéro pendant de longues années. C'est ce qui rend le régime réel attractif, malgré la tenue d'une comptabilité.
Années 1 à 10 : l'amortissement et ses limites
L'amortissement a une règle de plafonnement qui le distingue des autres charges. L'article 39 C du Code général des impôts limite la déduction, pour un bien loué par une personne physique, au montant du loyer perçu, diminué des autres charges. Autrement dit, l'amortissement peut ramener le résultat à zéro, mais jamais le rendre négatif.
La part non déduite n'est pas perdue. Elle se reporte sur les exercices suivants, sans limite de durée fixée par le texte, et vient effacer les bénéfices futurs. C'est pour cette raison qu'un LMNP au réel peut ne payer aucun impôt sur ses loyers pendant une décennie ou plus, le temps d'épuiser le stock d'amortissements.
Les déficits, eux, ont une durée de vie
Les vraies charges qui excèdent les loyers créent un déficit. En LMNP, il ne peut réduire que des bénéfices de location meublée, ceux de l'année puis ceux des dix exercices qui suivent. Il ne vient pas réduire les salaires. C'est la grande différence avec la location nue et son déficit foncier, que le nouveau dispositif Jeanbrun permet d'alimenter par un amortissement.
Un exemple simplifié
Prenons un deux-pièces ancien acheté 180 000 €, dont 30 000 € de terrain estimé, avec 20 000 € de travaux et 6 000 € de mobilier, loué 9 600 € par an.
| Poste | Montant annuel indicatif |
|---|---|
| Loyers encaissés | 9 600 € |
| Charges déductibles (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance) | 4 200 € |
| Amortissement calculé (bâti, travaux, mobilier) | 6 800 € |
| Amortissement déductible cette année | 5 400 € |
| Amortissement reporté | 1 400 € |
| Bénéfice imposable | 0 € |
Les durées d'amortissement retenues dans cet exemple sont illustratives : elles se fixent composant par composant, avec un expert-comptable.
Les travaux en cours de location
Un logement ancien appelle des travaux réguliers, et leur traitement comptable n'est pas le même selon leur nature. Les petites réparations et l'entretien courant (remplacement d'un robinet, peinture d'une pièce, réparation d'un volet) sont en principe des charges de l'année. Les travaux qui prolongent la durée de vie d'un composant ou en augmentent la valeur, comme la réfection d'une toiture, le remplacement des fenêtres ou une cuisine neuve, s'inscrivent à l'actif et s'amortissent à leur tour.
Cette distinction a un effet direct sur l'impôt. Une charge réduit le résultat de l'année et peut contribuer à un déficit reportable sur dix ans. Un amortissement, lui, reste soumis au plafond du loyer, mais son excédent se reporte sans limite fixée par le texte. Dans les deux cas, garder factures et devis permet de justifier chaque montant en cas de contrôle.
Quand l'amortissement s'épuise
Après dix ou quinze ans, le mobilier et certains composants sont entièrement amortis. Le bénéfice imposable remonte alors progressivement, à loyer égal. C'est souvent à ce moment que les propriétaires s'interrogent sur un renouvellement du mobilier, de nouveaux travaux ou une revente, trois options qui n'ont pas le même effet fiscal.
Chaque printemps : la déclaration
Chaque année, le loueur au réel dépose une liasse fiscale propre aux bénéfices industriels et commerciaux, puis reporte le résultat sur sa déclaration de revenus. Au micro-BIC, seules les recettes brutes sont reportées. La cotisation foncière des entreprises peut être due selon la situation du logement ; l'administration fiscale de la commune du logement indique si elle est due.
Le jour de la revente : la plus-value recalculée
C'est l'étape qui a changé le plus récemment. La plus-value d'un LMNP suit toujours les règles applicables aux particuliers, abattements liés à l'ancienneté de détention compris. Mais pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, la loi de finances pour 2025 impose de réintégrer dans le calcul de la plus-value les amortissements pratiqués au régime réel.
Concrètement, le prix d'acquisition retenu est diminué des amortissements déduits. Dans l'exemple ci-dessus, après dix ans à environ 5 400 € par an, le prix de référence baisse d'environ 54 000 € : la plus-value imposable augmente d'autant, avant application des abattements pour durée de détention. Le gain fiscal obtenu au fil des loyers est donc en partie rendu à la sortie, surtout en cas de revente rapide.
Pour un loueur professionnel, la plus-value relève d'un autre régime, celui des plus-values professionnelles. Pour un projet précis, un notaire ou un expert-comptable peut chiffrer le scénario de sortie. La rubrique investir réunit les autres guides sur la location et la fiscalité des bailleurs.
Questions fréquentes
Peut-on faire du LMNP dans un logement ancien ?
Oui. Le statut ne dépend pas de l'âge du logement mais du type de location (meublée) et du niveau des recettes. Un appartement ancien suit les mêmes règles qu'un neuf, travaux et performance énergétique en plus à surveiller.
Faut-il choisir le micro-BIC ou le régime réel en LMNP ancien ?
Le micro-BIC applique un abattement de 50 % sur les loyers de longue durée, sans autre calcul. Le réel permet de déduire les charges et d'amortir le bien. Quand les charges et l'amortissement dépassent la moitié des loyers, le réel devient plus favorable.
L'amortissement peut-il créer un déficit ?
Non. L'article 39 C du Code général des impôts limite l'amortissement déductible au loyer diminué des autres charges. L'excédent se reporte sur les années suivantes.
Le terrain s'amortit-il ?
Non. Le terrain ne se déprécie pas : sa valeur doit être isolée du prix d'achat et n'est jamais amortie. Dans l'ancien en centre-ville, cette part peut être importante.
Que change la loi de finances 2025 à la revente ?
Pour une vente conclue à partir du 15 février 2025, le prix d'achat servant de base au calcul est amputé des amortissements passés en charge au réel : la plus-value taxable grossit d'autant.
Dans quel délai l'activité doit-elle être immatriculée ?
Sous quinze jours à compter de la première location, en ligne sur le guichet des formalités des entreprises. L'inscription est gratuite et fournit un numéro SIRET.
Sources et références
- Service-public.fr, fiche sur l'imposition des loyers de location meublée — www.service-public.gouv.fr
- Impots.gouv.fr, Je vends un bien immobilier donné en location meublée, comment se calcule la plus-value ? — www.impots.gouv.fr
- Légifrance, Code général des impôts, article 39 C — www.legifrance.gouv.fr
