Septembre : trois étudiants signent un seul bail meublé pour un quatre-pièces à 1 200 euros par mois, charges comprises, chacun versant 400 euros. En février, l'un d'eux trouve un stage à Lyon, envoie son congé et rend ses clés un mois plus tard. Au printemps, un des deux restants cesse de payer sa part. Le propriétaire peut alors réclamer les 1 200 euros à celui qui paie encore, et même au colocataire parti à Lyon, avec un plafond fixé par la loi dans le temps.
Ce mécanisme porte un nom : la clause de solidarité. C'est elle qui fait d'une colocation meublée une colocation « solidaire ». Elle n'a rien d'automatique, mais elle figure dans la grande majorité des baux uniques, et ses effets se prolongent après le départ.
Ce que recouvre l'expression « colocation meublée solidaire »
La colocation au sens de la loi
L'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 définit la colocation comme la location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale. Un couple marié ou pacsé qui signe ensemble n'en relève pas. Pour un logement meublé, l'article 25-3 de la même loi rend cet article 8-1 applicable : les règles de la colocation s'ajoutent donc à celles de la location meublée (bail d'un an, dépôt de garantie plafonné, préavis d'un mois pour le locataire).
Deux montages sont possibles. Avec un bail unique, tous les colocataires signent le même contrat et partagent les mêmes obligations envers le propriétaire. Avec des baux multiples, chaque colocataire signe son propre contrat pour sa chambre et l'usage des parties communes. La solidarité ne se conçoit vraiment qu'avec le bail unique : celui qui n'a signé que pour sa chambre ne répond pas du loyer des autres.
La clause de solidarité
Inscrite au bail unique, la clause permet au bailleur de demander à n'importe quel colocataire le paiement de la totalité du loyer et des charges, sans devoir poursuivre d'abord celui qui ne paie pas. Le colocataire qui a réglé plus que sa part se retourne ensuite contre le défaillant, mais c'est son affaire, pas celle du propriétaire.
La clause couvre en général toutes les obligations du bail : loyer, charges, réparations locatives et indemnités d'occupation. Les notaires de France rappellent qu'elle est « généralement prévue » ; aucune loi ne l'impose.
Le second sens : la cohabitation solidaire entre générations
Dans les recherches, le mot « solidaire » renvoie aussi à des formules d'entraide, où un jeune loge chez une personne âgée à prix réduit. La loi ELAN du 23 novembre 2018 (article 117) a créé pour cela le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire : une personne de 60 ans ou plus loue ou sous-loue une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans, contre une contrepartie financière modeste, avec parfois de menus services sans lien de subordination. Ce contrat n'obéit pas à la loi de 1989, la durée et le montant sont libres, et chaque partie peut y mettre fin avec un préavis d'un mois. Une charte fixée par arrêté encadre la pratique. Ce n'est donc pas une colocation au sens de l'article 8-1, et aucune solidarité de paiement n'y joue.
Comment la solidarité s'éteint après un départ
Le congé d'un seul colocataire
En location meublée, un colocataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois (article 25-8), par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou en remise en main propre contre récépissé. Le bail continue avec ceux qui restent : le départ d'un seul ne met pas fin au contrat.
Les deux bornes de l'article 8-1 VI
Le colocataire sortant et sa caution ne sont pas libérés le jour de la remise des clés. La loi prévoit deux issues :
- Un nouveau colocataire figure au bail : la solidarité du sortant prend fin à la date d'effet de son congé.
- Personne ne le remplace : elle s'éteint au plus tard six mois après la date d'effet du congé.
Dans l'exemple du quatre-pièces, si le congé prend effet fin mars et qu'aucun remplaçant ne signe, le colocataire parti peut être appelé pour des loyers impayés jusqu'à fin septembre. Les dettes nées après cette date ne le concernent plus.
Faire entrer un remplaçant
L'arrivée d'un nouveau colocataire passe par un avenant au bail signé avec l'accord du propriétaire. Celui-ci ne peut pas imposer un nouveau venu aux colocataires en place sans leur accord. Pour le sortant, l'intérêt est évident : trouver lui-même un successeur que tout le monde accepte raccourcit d'autant sa période de solidarité.
| Situation après le congé | Fin de la solidarité du sortant | Fin de l'engagement de sa caution |
|---|---|---|
| Remplaçant inscrit au bail | Date d'effet du congé | Date d'effet du congé |
| Aucun remplaçant | 6 mois après la date d'effet du congé | 6 mois après la date d'effet du congé |
| Bail mobilité | Aucune solidarité possible | Aucune solidarité possible |
La caution d'un colocataire
Le bailleur peut demander qu'un proche se porte caution pour un colocataire précis. L'engagement suit le même calendrier que celui du colocataire couvert : il prend fin avec l'arrivée d'un remplaçant, ou au plus tard six mois après la date d'effet du congé. C'est pourquoi l'acte de cautionnement doit désigner nommément le colocataire garanti : une caution donnée « pour la colocation » sans autre précision expose le garant bien au-delà de ce qu'il imagine.
Autre limite à connaître : un propriétaire qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés ne peut pas exiger en plus un garant, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Dans les colocations d'étudiants, cette exception est fréquente.
Dépôt de garantie, charges et loyer : les règles du meublé
Un seul dépôt, rendu au dernier départ
En meublé, le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges (article 25-6). Avec un bail unique, il n'y a qu'un dépôt pour tout le logement. Il est restitué après la remise des clés par le dernier colocataire, une fois l'état des lieux de sortie établi : un mois au plus si cet état des lieux est conforme à celui d'entrée. Le colocataire qui part en cours de bail récupère donc sa part auprès de son successeur ou de ses anciens colocataires, pas auprès du propriétaire, sauf accord particulier.
Provision ou forfait de charges
Les articles 8-1 et 25-10 laissent le choix entre deux modes de récupération des charges. Avec des provisions, le bailleur procède une fois par an à la régularisation des charges locatives d'après les dépenses réelles. Avec un forfait inscrit au bail, versé en même temps que le loyer, aucune régularisation n'a lieu ensuite ; ce forfait peut être révisé chaque année mais ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles. En colocation meublée, le forfait est souvent retenu parce qu'il évite les calculs de répartition lorsque les occupants changent en cours d'année.
Une quittance au nom de qui ?
Le paiement est dû par l'ensemble des colocataires. Avec un bail unique, la quittance de loyer délivrée par le bailleur constate le paiement du loyer du logement, réglé par l'ensemble des signataires. Avec des baux multiples, chaque locataire reçoit la sienne pour sa propre chambre.
Ce qui change avec un bail mobilité
Le bail mobilité, prévu par les articles 25-12 et suivants, concerne un logement meublé loué de un à dix mois à une personne en formation, en études supérieures, en stage, en apprentissage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. Son article 25-13 est sans ambiguïté : en colocation, toute clause de solidarité entre colocataires ou entre leurs cautions est réputée non écrite. Chacun ne doit alors que sa propre part, et le propriétaire supporte seul le risque d'un impayé individuel.
Les contrôles utiles au moment du bail
Pour un candidat colocataire, quelques vérifications évitent l'essentiel des litiges :
- la forme du bail : unique avec clause de solidarité, ou individuel par chambre ;
- la rédaction de la clause : elle vise-t-elle le loyer seul ou aussi les charges, réparations et indemnités ;
- l'acte de caution : il doit nommer le colocataire garanti, et le garant doit connaître la règle des six mois ;
- le mode de charges : forfait non régularisable ou provisions avec régularisation annuelle ;
- un pacte entre colocataires : écrit à part du bail, il organise la répartition du loyer, des courses communes et du dépôt de garantie en cas de départ. Il n'engage pas le propriétaire, mais il sert de preuve entre colocataires.
Pour un propriétaire, la solidarité sécurise l'encaissement, mais elle ne dispense pas de respecter le logement décent, l'inventaire du mobilier exigé en meublé (article 25-4 et 25-5) ni les plafonds de dépôt. En cas de désaccord sur un cas précis, l'ADIL du département donne un avis juridique gratuit.
Questions fréquentes
La clause de solidarité est-elle obligatoire en colocation meublée ?
Non. Elle est facultative et doit être écrite dans le bail pour produire ses effets. Sans clause, chaque colocataire n'est tenu que de sa part, ce qui complique le recouvrement pour le propriétaire. C'est pourquoi la plupart des baux uniques la prévoient.
Combien de temps reste-t-on solidaire après avoir quitté la colocation ?
Jusqu'à l'inscription d'un nouveau colocataire au bail, et au plus tard six mois après la date d'effet du congé. Le délai court à partir de la fin du préavis d'un mois, pas de la date d'envoi de la lettre.
Le garant d'un colocataire peut-il payer pour les autres ?
Oui, si la clause de solidarité existe et que l'acte de cautionnement le prévoit : la caution garantit alors les obligations solidaires du colocataire couvert. Son engagement s'éteint selon le même calendrier que celui de ce colocataire.
Un colocataire peut-il récupérer sa part du dépôt de garantie en partant ?
Pas auprès du propriétaire dans un bail unique : le dépôt n'est rendu qu'après le départ du dernier occupant. L'usage est que le remplaçant rembourse la part du sortant, ce qu'un pacte de colocation écrit permet de prévoir.
La colocation solidaire intergénérationnelle relève-t-elle du même bail ?
Non. Le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, créé par la loi ELAN, échappe à la loi du 6 juillet 1989. Il lie une personne de 60 ans ou plus et un jeune de moins de 30 ans, avec une contrepartie financière modeste et un préavis d'un mois.
Sources et références
- Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (articles 8-1, 25-3 à 25-13) — www.legifrance.gouv.fr
- Notaires de France, Colocation : quelles sont les règles ? — www.notaires.fr
- Légifrance, loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 117 (cohabitation intergénérationnelle solidaire) — www.legifrance.gouv.fr
