Statut LMNP : quatorze questions sur le loueur meublé non pro

Le même deux-pièces, loué vide, rapporte des revenus fonciers déclarés sur la déclaration 2044 ; loué avec un lit, une table, des plaques de cuisson et le reste du mobilier requis, il rapporte des bénéfices industriels et commerciaux. Entre les deux, le bien n'a pas changé, mais tout le reste si : le mode de calcul de l'impôt, la possibilité d'amortir l'achat, les formalités et même la fiscalité de la revente.

Ce basculement s'appelle le statut LMNP, pour loueur en meublé non professionnel. Le terme de « statut » est trompeur : il ne s'agit ni d'une société, ni d'une inscription à demander, mais d'une qualification fiscale qui découle des chiffres du foyer. Les réponses ci-dessous suivent les questions que se posent le plus souvent les propriétaires, avec les règles en vigueur pour les revenus 2025 et 2026.

Qui relève du statut LMNP ?

Qu'est-ce qui définit un loueur meublé non professionnel ?

Selon la foire aux questions publiée par l'administration fiscale en mars 2026, le foyer fiscal est LMNP si l'une des deux conditions suivantes est remplie :

• les recettes annuelles de location meublée du foyer sont inférieures à 23 000 € TTC sur l'année civile ;
• ou ces recettes sont inférieures au total des autres revenus d'activité du foyer (salaires, autres bénéfices…).

Le loueur devient professionnel (LMP) seulement si les deux seuils sont franchis en même temps : plus de 23 000 € de recettes, et des recettes supérieures aux autres revenus d'activité. Un salarié qui perçoit 40 000 € de salaire et 30 000 € de loyers meublés reste donc LMNP.

Le contraste avec la location nue : qu'est-ce qui change vraiment ?

Le fonctionnement de la location nue côté déclaration est détaillé dans l'article sur la déclaration 2044. Le bail, l'inventaire et les obligations du bailleur en meublé sont traités dans le dossier consacré à la location meublée.

Les non-résidents peuvent-ils être LMNP ?

Oui. La FAQ de mars 2026 signale un changement à partir des revenus 2026 : pour apprécier la condition de prépondérance, l'administration comparera les loyers français aux revenus professionnels mondiaux du contribuable, et non plus à ses seuls revenus perçus en France. Le statut non professionnel devient ainsi plus accessible aux non-résidents.

Quel régime d'imposition choisir ?

Comment fonctionne le micro-BIC ?

Le loueur ne calcule pas ses charges : l'administration applique un abattement forfaitaire sur les recettes, et le reste est imposé. Les seuils et abattements dépendent du type de location. Service-public.gouv.fr, page vérifiée le 15 avril 2026, donne :

Le seuil s'apprécie sur l'ensemble des locations meublées du foyer, et non logement par logement. Avec 12 000 € de loyers d'un meublé de longue durée, le revenu imposable au micro-BIC est de 6 000 €.

Que se passe-t-il en cas de dépassement du seuil ?

D'après la FAQ fiscale, le micro-BIC continue de s'appliquer si le dépassement ne survient qu'une année. Le passage au réel devient obligatoire après deux années consécutives au-dessus du seuil ; le loueur doit alors prévenir son service des impôts des entreprises par la messagerie de son espace professionnel.

Pourquoi tant de loueurs choisissent-ils le réel ?

Au régime réel, toutes les charges réelles se déduisent : intérêts d'emprunt, travaux, assurance, frais de gestion, taxe foncière. Surtout, le régime permet de pratiquer l'amortissement, c'est-à-dire de déduire chaque année une fraction du prix d'achat du logement (hors terrain) et des meubles. L'amortissement ne correspond à aucune dépense de l'année, ce qui explique que beaucoup de loueurs au réel déclarent un résultat nul pendant plusieurs années. L'option pour le réel est possible même sous les seuils du micro-BIC ; elle se reconduit tacitement.

Un exemple simplifié montre l'écart. Un meublé loué à l'année rapporte 12 000 € de loyers. Au micro-BIC, l'abattement de 50 % laisse 6 000 € imposables. Au réel, le propriétaire déduit 3 500 € de charges (intérêts, taxe foncière, assurance, copropriété) et 5 000 € d'amortissement du logement et des meubles : le résultat tombe à 3 500 €. Si les charges et l'amortissement dépassaient les loyers, le résultat serait nul et l'excédent suivrait les règles de report propres à chaque catégorie. Le gain d'impôt dépend ensuite de la tranche marginale du foyer et des prélèvements sociaux, et il faut le comparer au coût de la comptabilité.

Quelles obligations comptables impose le réel ?

Une comptabilité complète et une déclaration de résultats 2031 avec ses annexes, télédéclarée depuis un espace professionnel sur impots.gouv.fr, que le loueur soit résident ou non. Beaucoup de loueurs confient cette tenue à un professionnel ; le coût de cet accompagnement se déduit lui aussi au réel.

Existe-t-il des cas où aucun impôt n'est dû ?

Oui, dans des situations limitées que mentionne Service-public.gouv.fr. Au micro-BIC, des recettes annuelles inférieures à 305 € n'entraînent aucun impôt. La location occasionnelle d'une ou plusieurs pièces de sa résidence principale à des personnes de passage est exonérée si elle ne rapporte pas plus de 760 € par an. La location d'une pièce de son logement à un locataire qui en fait sa résidence principale peut aussi être exonérée, sous un plafond de loyer au mètre carré fixé chaque année (215 € en Île-de-France et 159 € ailleurs pour 2026).

Que devient un déficit ?

En LMNP, le déficit s'impute uniquement sur les revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix années suivantes. Il ne réduit pas le salaire ou les autres revenus. En LMP, à l'inverse, il se déduit du revenu global sans limite de montant, avec un report de six ans si ce revenu est insuffisant.

Quelles formalités accomplir ?

Faut-il déclarer le début de la location ?

Oui. Le loueur, LMNP comme LMP, déclare son début d'activité en ligne sur le guichet unique des formalités des entreprises, dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location. La démarche est gratuite et attribue un numéro SIRET, à reporter sur la déclaration de revenus ; elle permet aussi d'indiquer le régime d'imposition choisi.

Le loueur paie-t-il la CFE et la TVA ?

La cotisation foncière des entreprises est due par les loueurs en meublé, puisque l'activité est commerciale ; son montant dépend de la commune et le service des impôts des entreprises du lieu du logement renseigne sur le cas précis. La TVA, en revanche, ne s'applique en principe pas : la location meublée en est exonérée, sauf si le loueur fournit au moins trois services de type hôtelier (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge, réception), auquel cas le taux est de 10 %.

Peut-on louer en meublé à travers une SCI ?

La FAQ fiscale est claire : une SCI qui loue en meublé de façon habituelle devient redevable de l'impôt sur les sociétés, puisque l'activité est commerciale. Le cadre LMNP, qui suppose une imposition à l'impôt sur le revenu, ne s'applique plus. Le fonctionnement de ces sociétés est décrit dans l'article sur la définition de la SCI. Une indivision, elle, relève en principe du réel.

Et à la revente ?

Comment est imposée la plus-value d'un LMNP ?

Le loueur non professionnel relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. C'est l'un des avantages du statut par rapport au LMP, soumis au régime des plus-values professionnelles.

Qu'a changé la réforme de 2025 ?

Pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location au régime réel sont retirés du prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Le prix d'achat diminue, la plus-value imposable augmente mécaniquement. Certaines résidences gérées, pour étudiants ou personnes âgées, échappent à cette règle selon la FAQ de l'administration.

Un exemple simple montre l'effet : un studio acheté 150 000 €, amorti à hauteur de 30 000 € au fil des années, puis revendu 190 000 €. Avant la réforme, la plus-value brute était de 40 000 €. Depuis, elle se calcule sur un prix d'achat ramené à 120 000 €, soit 70 000 € avant abattements. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite comme pour tout particulier.

Le statut reste-t-il intéressant avec cette réforme ?

La réponse dépend de la durée de détention, du niveau des loyers et du projet de revente. L'économie d'impôt réalisée pendant la location par l'amortissement reste acquise ; la réforme en reprend une partie au moment de la vente, atténuée par les abattements si la détention est longue. Le cas d'un appartement ancien acheté pour être loué meublé est développé dans l'article sur le LMNP dans l'ancien, et une simulation personnalisée relève d'un expert-comptable ou d'un conseiller en gestion de patrimoine. Les autres articles de la rubrique Investir abordent les dispositifs voisins.

Questions fréquentes

Faut-il s'inscrire pour obtenir le statut LMNP ?

Il n'existe pas de demande d'agrément : le statut découle du niveau des recettes. Il faut en revanche déclarer le début d'activité sur le guichet unique dans les 15 jours suivant la première location, pour obtenir un SIRET.

Peut-on cumuler location nue et location meublée ?

Oui. Les loyers nus restent des revenus fonciers, les loyers meublés des BIC. Chaque catégorie suit ses propres règles et ses propres seuils de régime simplifié.

Le micro-BIC s'applique-t-il à un meublé loué en courte durée ?

Oui, avec un plafond plus bas pour un meublé de tourisme non classé : 15 000 € de recettes et 30 % d'abattement. Un meublé de tourisme classé bénéficie du même seuil qu'une location de longue durée et d'un abattement de 50 %.

Les loyers LMNP supportent-ils des prélèvements sociaux ?

Oui. Sous 23 000 € de recettes, l'activité relève de la gestion d'un patrimoine privé : aucune cotisation sociale Urssaf n'est due, mais les prélèvements sociaux s'appliquent au bénéfice imposable.

Combien de temps dure le report d'un déficit LMNP ?

Dix ans, uniquement sur les revenus de location meublée non professionnelle. Les amortissements non utilisés suivent des règles propres, que la comptabilité du loueur au réel permet de suivre d'une année sur l'autre.

Sources et références

• Service-public.gouv.fr, Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée — www.service-public.gouv.fr
• impots.gouv.fr, Régime des locations meublées, foire aux questions (mars 2026) — www.impots.gouv.fr