Multiplier ses loyers par sa tranche à 30 % donne une idée fausse de la note fiscale. Pour 9 600 € encaissés sur un logement loué nu par un couple qui déclare 56 000 € d'autres revenus imposables, la somme due vaut 2 572 € au micro-foncier, 2 341 € au régime réel avec 3 370 € de charges, et rien sur ces loyers l'année où 25 000 € de réparations créent un déficit.
Ces écarts tiennent à trois réglages : le revenu net retenu, la tranche du barème qu'il atteint, et des prélèvements sociaux à taux fixe. Les exemples sont fictifs et arrondis à l'euro ; le barème est celui des revenus de 2025, déclarés en 2026. Pour un cas particulier, un notaire, un conseiller fiscal ou le service des impôts reste l'interlocuteur.
Quels loyers relèvent de l'impôt sur la location nue
La catégorie des revenus fonciers vise les loyers des immeubles bâtis et non bâtis, les fermages, les droits d'affichage et les revenus de parts de sociétés immobilières, sauf s'ils entrent dans les bénéfices d'une entreprise. La brochure fiscale 2026 écarte trois situations :
- le logement dont le propriétaire se réserve la jouissance, y compris prêté gratuitement sans contrat de location ;
- la location meublée, même occasionnelle, imposée dans les bénéfices industriels et commerciaux ;
- la sous-location d'un immeuble nu, rattachée aux bénéfices non commerciaux.
Côté recettes, le chiffre de départ correspond aux loyers perçus, charges non comprises. Au régime réel s'y ajoutent des recettes moins visibles : les subventions de l'ANAH, les indemnités d'assurance qui financent des travaux déductibles, ou les sommes versées par une garantie de loyers impayés, traitées comme un revenu de substitution.
Impôts revenus fonciers : la formule de calcul en trois temps
Le calcul tient en une ligne :
Impôt total = impôt lié au revenu net au barème + revenu net × 17,2 %
Tout se joue sur le revenu net, déterminé selon l'un des deux régimes.
Micro-foncier : 30 % retirés d'office
Le foyer relève de plein droit de ce régime si ses revenus fonciers bruts de 2025 n'excèdent pas 15 000 €, charges non comprises. Ce seuil vaut pour tout le foyer et ne se proratise pas : un logement loué six mois ne voit pas sa limite divisée par deux. La quote-part du revenu brut des sociétés immobilières dont un membre du foyer est associé s'y ajoute, à proportion de ses droits.
Un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif des frais, est appliqué automatiquement. Avec 9 600 € de loyers, le revenu net atteint 6 720 €. Aucune charge réelle ne se déduit en plus.
Régime réel : les charges payées, une par une
Ce régime s'impose au-dessus de 15 000 € et reste ouvert sur option en dessous. Le revenu net correspond alors aux recettes moins les dépenses réglées pendant l'année.
| Dépense | Traitement au réel |
|---|---|
| Taxe foncière | Déductible, hors taxe d'ordures ménagères récupérable |
| Assurance propriétaire non occupant | Déductible au montant réel |
| Réparation, entretien, amélioration | Déductibles dans un local d'habitation |
| Construction, agrandissement | Non déductibles |
| Honoraires versés à un gestionnaire | Déductibles au montant réel |
| Correspondance, déplacements, téléphone | Forfait de 20 € par local |
| Intérêts et frais d'emprunt | Déductibles, avec un traitement à part en cas de déficit |
Lorsque le propriétaire exécute lui-même les travaux, seul le prix des matériaux se déduit : la valeur de son travail ne compte pas.
Calcul des impôts sur revenus locatifs : la tranche marginale trompe
Le revenu net n'a pas d'impôt propre. Il s'additionne aux salaires, pensions et autres revenus du foyer, puis l'ensemble passe au barème. Pour les revenus de 2025, ce barème s'applique par part de quotient familial :
| Revenu imposable par part | Taux | Coût pour 1 000 € nets, avec 17,2 % |
|---|---|---|
| Jusqu'à 11 600 € | 0 % | 172 € |
| De 11 601 à 29 579 € | 11 % | 282 € |
| De 29 580 à 84 577 € | 30 % | 472 € |
| De 84 578 à 181 917 € | 41 % | 582 € |
| Plus de 181 917 € | 45 % | 622 € |
La dernière colonne donne un ordre de grandeur rapide, mais elle fausse le résultat quand les loyers chevauchent deux tranches. C'est le cas du couple de l'introduction, marié ou pacsé et sans enfant, soit 2 parts :
- Sans les loyers, 56 000 € de revenu imposable, donc 28 000 € par part : impôt de 1 804 € par part, soit 3 608 € pour le foyer.
- Avec 6 720 € de revenu net foncier, 62 720 €, donc 31 360 € par part : 2 512 € par part, soit 5 024 € pour le foyer.
- Le supplément d'impôt sur le revenu vaut 1 416 €, soit 21 % du revenu net.
- Les prélèvements sociaux ajoutent 1 156 €, et le total atteint 2 572 €.
Appliquer 30 % à toute la somme aurait donné 2 016 € d'impôt, 600 € de trop, car une partie des loyers reste dans la tranche à 11 %. La méthode fiable consiste à calculer l'impôt avec et sans les revenus locatifs, puis à faire la différence. Le simulateur officiel de impots.gouv.fr se prête à cette double saisie : revenus habituels seuls, puis mêmes revenus avec les loyers. Décote et réductions d'impôt sont laissées de côté ici.
Micro-foncier ou réel : la même comparaison sur un logement
Le réel gagne dès que les charges déductibles dépassent 30 % des loyers, soit 2 880 € pour 9 600 €. Sur le logement fictif, le total atteint 3 370 € : 900 € de taxe foncière, 150 € d'assurance, 500 € de charges de copropriété non récupérables, 20 € de forfait de gestion et 1 800 € d'intérêts d'emprunt.
| Pour le couple à 2 parts | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 9 600 € | 9 600 € |
| Abattement ou charges | 2 880 € | 3 370 € |
| Revenu net | 6 720 € | 6 230 € |
| Impôt sur le revenu supplémentaire | 1 416 € | 1 269 € |
| Prélèvements sociaux | 1 156 € | 1 072 € |
| Total | 2 572 € | 2 341 € |
L'écart de 231 € ne se regarde pas sur une seule année. L'option pour le réel se fait par le simple dépôt d'une déclaration 2044, mais elle engage pour trois ans. Une fois cette période passée, chaque nouvelle 2044 ne vaut option que pour l'année concernée. Il faut donc projeter les charges sur trois exercices : fin d'un prêt qui réduit les intérêts, ravalement voté en assemblée générale, ou changement de locataire avec remise en état.
Déficit foncier : l'année où les travaux dépassent les loyers
Le réel seul permet de constater un déficit. Les loyers couvrent d'abord les intérêts d'emprunt, puis les autres charges. L'excédent vient réduire le revenu global, à hauteur de 10 700 € par an au plus, et le solde attend les loyers de la décennie à venir.
Reprenons le couple avec 25 000 € de réparations déductibles dans l'année :
| Étape | Montant |
|---|---|
| Loyers après intérêts (9 600 − 1 800) | 7 800 € |
| Autres charges (1 570 + 25 000) | 26 570 € |
| Déficit hors intérêts | 18 770 € |
| Imputé sur le revenu global | 10 700 € |
| Reporté sur les loyers futurs | 8 070 € |
Le revenu imposable tombe de 56 000 à 45 300 €, ce qui allège l'impôt de 1 177 € au taux de 11 %. Aucun prélèvement social n'est dû sur ces loyers, faute de revenu net foncier cette année-là.
Quatre conditions encadrent ce mécanisme dans la doctrine BOFiP :
- Intérêts : la part du déficit qu'ils génèrent ne touche jamais le revenu global et ne sert que contre les loyers futurs, pendant dix ans.
- Location maintenue : le bien reste loué sans interruption jusqu'au terme de la troisième année écoulée après celle du déficit. Un passage en meublé ou une reprise pour soi casse l'avantage, sauf invalidité, licenciement ou décès dans les cas prévus.
- Revenu global trop faible : le reliquat devient un déficit global, utilisable pendant six ans.
- Plafonds majorés : 15 300 € existe pour certains logements Périssol ou Cosse. Les 21 400 € visaient une rénovation amenant une passoire classée E à G vers D ou mieux, avec des dépenses réglées de 2023 à fin 2025 selon la doctrine de septembre 2025. Pour une facture de 2026, ce rehaussement reste à vérifier avant de compter dessus.
Déclarer et payer : cases, formulaires et CSG déductible
Au micro-foncier, les loyers bruts vont en case 4BE de la 2042, avec l'adresse du logement, sans annexe. Au réel, le résultat sort de la déclaration 2044, puis rejoint la case 4BA pour un bénéfice, ou 4BB, 4BC et 4BD pour les déficits.
Le paiement passe par des acomptes du prélèvement à la source, distincts pour l'impôt et les prélèvements sociaux, puis par un solde. Un bailleur sans loyers l'année suivante coche la case 4BN pour que ses acomptes n'en tiennent plus compte.
Les 17,2 % se décomposent en CSG à 9,2 %, CRDS à 0,5 % et prélèvement de solidarité à 7,5 %. Une part de 6,8 % de la CSG est déductible du revenu imposable, en case 6DE. Pour 1 000 € de revenu net, cela représente 68 € de revenu en moins, soit environ 20 € d'impôt à 30 %. L'exemple plus haut n'en tient pas compte.
Les situations qui sortent du schéma de base
Parts de SCI ou de SCPI. Un associé qui ne touche que des revenus de parts de sociétés immobilières non assujetties à l'IS ne peut pas prendre le micro-foncier. Il y revient s'il loue aussi en direct un immeuble ordinaire. Le fonctionnement d'une société se lit d'abord dans ses statuts.
Amortissement. Un immeuble qui fait l'objet d'une déduction au titre de l'amortissement impose une déclaration de revenus fonciers, quel que soit le montant perçu. Le dispositif Jeanbrun se rattache à cette logique du réel.
Régimes exclus du micro-foncier. Monuments historiques, immeubles en nue-propriété et réduction Loc'Avantages imposent le réel.
Location meublée. Elle n'entre pas dans ce calcul : autre catégorie, autre déclaration, et un taux de 18,6 % de prélèvements sociaux affiché pour 2026 par Service-Public.fr sur les revenus de location meublée non professionnelle.
Questions fréquentes
Les revenus fonciers sont-ils taxés à un taux unique ?
Non. Le revenu net suit le barème progressif du foyer, de 0 à 45 %, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un foyer dans la tranche à 30 %, le coût théorique atteint 47,2 % du revenu net, avant la part déductible de la CSG.
Comment faire le calcul d'impôt sur les revenus locatifs d'un seul logement ?
Déterminer le revenu net, loyers moins 30 % ou moins les charges réelles, calculer l'impôt du foyer avec et sans ce montant, puis ajouter 17,2 % du revenu net. Pour 9 600 € de loyers au micro-foncier, la base est de 6 720 € et les prélèvements sociaux de 1 156 €.
Peut-on changer de régime d'une année sur l'autre ?
Pas pendant les trois ans qui suivent l'option pour le réel : elle est irrévocable sur cette durée. Ensuite, le dépôt d'une 2044 ne vaut que pour l'année concernée. Un dépassement de 15 000 € de loyers bruts impose quant à lui le réel, sans option à exercer.
Les prélèvements sociaux ont-ils augmenté sur les loyers en 2026 ?
La page de Service-Public.fr, vérifiée le 30 juin 2026, maintient les revenus fonciers à 17,2 % : la CSG reste à 9,2 % pour cette catégorie, alors que le cas général des revenus du patrimoine passe à 18,6 %.
La taxe foncière se déduit-elle au micro-foncier ?
Non. L'abattement de 30 % couvre forfaitairement tous les frais. La taxe foncière se déduit uniquement au réel, hors part d'ordures ménagères récupérable sur le locataire.
Sources et références
- impots.gouv.fr, Brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026, Revenus fonciers (p. 157 à 160) — www.impots.gouv.fr
- impots.gouv.fr, Brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026, Déclaration des revenus fonciers n° 2044 (p. 341 à 364) — www.impots.gouv.fr
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, Modalités d'imputation des déficits fonciers, version du 16 septembre 2025 — bofip.impots.gouv.fr
- Service-Public.fr, Quel est le barème de l'impôt sur le revenu ? (vérifié le 15 avril 2026) — www.service-public.gouv.fr
- Service-Public.fr, CSG, CRDS et prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placement (vérifié le 30 juin 2026) — www.service-public.gouv.fr
