Un appartement neuf acheté 250 000 € et loué nu à un niveau de loyer intermédiaire ouvre droit, depuis le 21 février 2026, à une déduction annuelle de 7 000 € sur les revenus fonciers de son propriétaire. Ce chiffre résume à lui seul la logique du dispositif Jeanbrun : 80 % du prix, multiplié par un taux de 3,5 %, retranché chaque année des loyers imposables.
Le dispositif porte le nom du ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, mais l'administration le désigne sous le nom de « Relance logement ». Il a été créé par la loi de finances pour 2026 et prend, dans l'esprit, le relais des réductions d'impôt de type Pinel. La différence de nature est profonde, et elle explique pourquoi deux investisseurs au même prix d'achat n'en tireront pas le même gain.
Ce que change le dispositif Jeanbrun 2026 pour un bailleur en location nue
Jusqu'ici, le propriétaire d'un logement loué vide déclarait ses loyers en revenus fonciers et ne pouvait déduire que ses charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux d'entretien, assurance, frais de gestion. Le prix du logement lui-même ne se déduisait jamais. C'était la grande différence avec la location meublée, où le statut LMNP permet d'amortir le bien depuis longtemps.
Le dispositif Jeanbrun 2026 importe cette mécanique dans la location nue. Le bailleur qui opte pour le régime ajoute à ses charges une dotation d'amortissement, c'est-à-dire une fraction annuelle du prix d'acquisition. Plus cette dotation est élevée, plus le revenu foncier net diminue, jusqu'à devenir nul ou négatif.
Une déduction, pas une réduction d'impôt
Service-public.fr insiste sur ce point : l'avantage est une déduction des revenus fonciers. Concrètement, 7 000 € d'amortissement ne font pas 7 000 € d'impôt en moins. Ils retirent 7 000 € de la base imposable. L'économie réelle dépend donc de la tranche marginale d'imposition du foyer et des prélèvements sociaux qui frappent les revenus fonciers.
Un foyer imposé dans la tranche à 30 % gagne beaucoup plus qu'un foyer non imposable, qui ne gagne rien sur l'impôt sur le revenu. C'est l'inverse de la logique Pinel, où la réduction était la même pour tous à prix égal. Le dispositif profite donc d'abord aux contribuables déjà bien imposés sur leurs loyers.
Le calendrier d'application
La règle vise les logements dont l'acte notarié est signé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. C'est la date de la signature chez le notaire qui compte, pas celle de la réservation ni celle de l'offre. Un achat conclu avant le 21 février 2026 reste hors du dispositif, même si la livraison intervient après.
Quels logements entrent dans le dispositif
Le logement doit se trouver en France, en métropole ou dans un département d'outre-mer, et dans un bâtiment d'habitation collectif. Les maisons individuelles sont exclues dans la version en vigueur à la date de vérification de la fiche officielle (juillet 2026). Deux familles de biens sont admises.
Le neuf et la vente en l'état futur d'achèvement
Entrent dans le dispositif les logements achetés neufs, achetés sur plan (VEFA) ou que le bailleur fait construire. Aucune condition de travaux ne s'applique. C'est la voie la plus simple, et celle qui bénéficie des taux d'amortissement les plus élevés.
L'ancien avec gros travaux
Un logement ancien peut aussi être retenu, à condition de subir une réhabilitation lourde. Deux cas sont prévus. Soit les travaux aboutissent à produire un immeuble neuf au sens fiscal. Soit les travaux d'amélioration représentent au moins 30 % du prix d'acquisition et permettent d'atteindre une étiquette de diagnostic de performance énergétique A ou B.
Pour un appartement acheté 160 000 €, il faut donc engager au moins 48 000 € de travaux. Le montant des travaux entre ensuite dans le calcul de l'amortissement, aux côtés du prix d'achat.
Qui peut opter
Le régime vise les revenus imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les nus-propriétaires et les usufruitiers en sont exclus, ce qui écarte les montages en démembrement. Un contribuable qui n'est pas domicilié fiscalement en France peut en bénéficier si ses revenus fonciers y sont imposables. La question de la détention via une société civile immobilière dépend de son régime fiscal : seules les sociétés dont les associés déclarent leur quote-part en revenus fonciers sont concernées, ce qui mérite un examen avec un notaire.
Les engagements de location
L'amortissement a une contrepartie : le bailleur s'engage sur la durée, le type de bail, le loyer et le locataire.
- Location nue à titre de résidence principale du locataire, pendant 9 ans au moins.
- Mise en location dans les 12 mois qui suivent l'achèvement de l'immeuble, ou l'acquisition si elle est postérieure.
- Locataire extérieur au cercle familial : ni membre du foyer fiscal, ni parent ou allié jusqu'au deuxième degré (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs).
- Loyer et ressources plafonnés, selon l'un des trois niveaux : intermédiaire, social ou très social.
Les plafonds de loyer intermédiaire en 2026
Pour la location intermédiaire en métropole, la fiche officielle fixe des plafonds au mètre carré, charges non comprises, qui varient selon la zone du logement.
| Zone | Plafond 2026 (€/m²) | Rappel 2025 (€/m²) |
|---|---|---|
| A bis | 19,71 | 19,55 |
| A | 14,64 | 14,49 |
| B1 | 11,80 | 11,68 |
| B2 et C (sur agrément) | 10,26 | 10,15 |
Les ressources du locataire sont elles aussi plafonnées, sur la base de son revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année. Pour un bail signé en 2026, une personne seule ne doit pas dépasser 44 344 € en zones A bis et A, 36 144 € en zone B1 et 32 530 € en zones B2 et C. Pour un couple, les plafonds montent à 66 276 € en zones A bis et A. En location sociale et très sociale, les plafonds sont ceux du dispositif Loc'Avantages, plus bas.
Le calcul de l'amortissement, étape par étape
Trois paramètres suffisent pour estimer la déduction annuelle : la base, le taux et le plafond.
La base : 80 % du prix
La base d'amortissement est le prix d'acquisition, frais exclus, diminué d'une part forfaitaire de 20 % censée représenter le terrain, qui ne s'use pas. On ne peut donc jamais amortir plus de 80 % du prix. L'amortissement se poursuit après les 9 ans d'engagement, tant que le logement procure des revenus fonciers, dans cette même limite.
Les taux : de 3 à 5,5 % par an
Le taux dépend du niveau de loyer choisi et de la nature du logement.
| Niveau de location | Neuf | Ancien avec travaux |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Social | 4,5 % | 3,5 % |
| Très social | 5,5 % | 4 % |
Plus le loyer consenti est bas, plus le taux grimpe.
Les plafonds : de 8 000 à 12 000 € par foyer
La déduction est limitée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements confondus. Ce plafond augmente de 2 000 € lorsque la moitié au moins des revenus des logements amortis vient de la location sociale, et de 4 000 € lorsque cette moitié vient de la location très sociale. Le plafond atteint alors 12 000 €.
Trois exemples chiffrés en neuf
Pour un appartement neuf acheté 300 000 €, la base est de 240 000 €.
| Niveau | Calcul | Amortissement théorique | Déduction retenue |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 240 000 × 3,5 % | 8 400 € | 8 000 € |
| Social | 240 000 × 4,5 % | 10 800 € | 10 000 € |
| Très social | 240 000 × 5,5 % | 13 200 € | 12 000 € |
Au-delà d'environ 286 000 € de prix d'achat en loyer intermédiaire, le plafond de 8 000 € devient la limite effective : acheter plus cher n'augmente plus la déduction annuelle.
Déficit foncier, déclaration et remise en cause
Quand l'amortissement crée un déficit
Si les charges et l'amortissement dépassent les loyers, le revenu foncier devient négatif. La part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global, salaires ou pensions, dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus et la part liée aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La limite passe à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique qui font sortir un logement des classes E, F ou G, payés entre 2023 et fin 2027.
Comment opter
L'option se formule avec la déclaration de revenus de l'année d'achèvement du logement, ou de l'année d'acquisition si elle est postérieure, en y joignant l'engagement de location. Elle passe par la déclaration des revenus fonciers n° 2044 et elle est irrévocable pour le logement concerné. Opter pour l'amortissement exclut le micro-foncier : le bailleur passe obligatoirement au régime réel.
Les règles de non-cumul
L'avantage n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Il ne se cumule pas, pour un même logement, avec la réduction d'impôt Denormandie.
Si un engagement n'est pas tenu
Une vente avant 9 ans, un loyer au-dessus du plafond, un locataire trop aisé ou issu de la famille : chaque manquement remet l'avantage en cause. Les amortissements déjà déduits sont alors réintégrés dans le revenu foncier de l'année du manquement, ce qui peut créer un ressaut d'impôt important.
La revente : un point souvent oublié
L'amortissement a un coût différé. À la revente, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière est diminué du montant des amortissements déduits. Un bien acheté 300 000 € et amorti à hauteur de 72 000 € sur neuf ans est ainsi réputé acquis 228 000 € pour le calcul de la plus-value. Les abattements pour durée de détention atténuent cette reprise sur le long terme, mais le gain fiscal annuel n'est pas entièrement définitif.
Un dispositif appelé à évoluer
Le 23 avril 2026, le gouvernement a annoncé un projet de loi qui renforcerait le statut fiscal du bailleur privé : extension aux maisons individuelles dans l'ancien, abaissement du seuil de travaux de 30 % à 20 % du prix et simplification des exigences énergétiques. La fiche de service-public.fr, vérifiée en juillet 2026, signale ce projet et précise qu'elle sera mise à jour après l'adoption de la loi. Avant de signer, il faut donc vérifier quelle version du texte s'applique à la date de l'acte.
Pour situer ce régime parmi les autres façons d'investir, la rubrique investir rassemble les autres guides du site. Pour un cas précis, l'ADIL du département ou un notaire peut confirmer l'éligibilité du logement et le niveau de loyer adapté.
Questions fréquentes
Le dispositif Jeanbrun 2026 s'applique-t-il à une maison ?
Pas dans la version décrite par la fiche officielle vérifiée en juillet 2026 : le logement doit se trouver dans un bâtiment d'habitation collectif. Le projet de loi annoncé en avril 2026 prévoit une extension aux maisons individuelles anciennes, qui ne s'applique qu'après son adoption et sa publication au Journal officiel.
Le dispositif Jeanbrun s'applique-t-il à un logement meublé ?
Non. Le régime est réservé à la location nue à titre de résidence principale. Un bailleur qui veut amortir un logement meublé relève d'un autre cadre, celui du loueur en meublé non professionnel.
Quelle est la durée minimale de location ?
Neuf ans, avec une mise en location dans les douze mois suivant l'achèvement ou l'acquisition. L'amortissement peut se poursuivre après cette période tant que le logement est loué, dans la limite de 80 % du prix.
Combien peut-on déduire au maximum chaque année ?
8 000 € par foyer fiscal, porté à 10 000 € si la moitié au moins des loyers amortis provient de la location sociale et à 12 000 € pour la location très sociale.
Peut-on louer à ses enfants ?
Non. Les membres du foyer fiscal ainsi que les parents et alliés jusqu'au deuxième degré sont exclus : parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs.
Quel est l'effet du dispositif lors d'une vente ?
Les amortissements déduits viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour la plus-value, ce qui augmente la plus-value imposable. Une vente avant 9 ans entraîne en plus la réintégration des amortissements déduits.
Sources et références
- Service-public.fr, Investissement locatif Relance logement - Jeanbrun (déduction des revenus fonciers) — www.service-public.gouv.fr
- Ministère de l'Aménagement du territoire et du Logement, Le Gouvernement annonce un projet de loi pour relancer le logement (23 avril 2026) — www.ecologie.gouv.fr
