2044 : remplir la déclaration des revenus fonciers ligne à ligne

Faut-il vraiment remplir une 2044 quand on loue un seul studio vide ? Tout dépend d'un seuil et d'un choix. Sous 15 000 euros de loyers bruts encaissés dans l'année par l'ensemble du foyer fiscal, le régime micro-foncier s'applique de plein droit : une seule case de la déclaration de revenus suffit et l'administration retire 30 % pour les frais. Au-delà, ou si le bailleur préfère déduire ses charges réelles, la déclaration 2044 devient le passage obligé.

Ce formulaire de quatre pages fait peur par sa densité, mais il suit une logique simple : des recettes, des charges, des intérêts, puis un résultat que l'on reporte sur la 2042. Le parcours ci-dessous reprend les lignes dans l'ordre, d'après la notice publiée par l'administration fiscale pour les revenus de 2025.

Qui doit déposer la déclaration 2044

Les trois cas prévus par la notice

La notice 2044 de 2026 vise trois situations :

• les revenus fonciers bruts du foyer dépassent 15 000 euros sur l'année, toutes propriétés confondues, charges non comprises ;
• le foyer est expressément exclu du micro-foncier, par exemple parce qu'il ne perçoit des loyers qu'au travers de parts de SCI ou de fonds de placement immobilier ;
• le foyer pourrait relever du micro-foncier mais opte pour le régime réel.

L'option se fait par le simple dépôt de la 2044. Elle est irrévocable pendant trois ans et vise l'ensemble des revenus fonciers du foyer, puis elle se renouvelle tacitement chaque année. Avant d'opter, le calcul à faire est donc pluriannuel : un gros chantier une année ne suffit pas si les deux suivantes n'ont presque pas de charges.

Ce qui ne passe pas par la 2044

La 2044 ne concerne que la location non meublée. Les loyers d'un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, avec leurs propres formulaires : c'est tout l'enjeu du statut LMNP. Par ailleurs, une 2044 spéciale remplace la 2044 pour les logements placés sous un ancien dispositif d'amortissement (Périssol, Besson neuf, Robien, Borloo neuf), pour les monuments historiques, les immeubles détenus en nue-propriété et certaines parts de SCPI. Dans ce cas, tous les revenus fonciers du foyer vont sur la 2044 spéciale.

Avant de commencer : réunir les bons montants

La 2044 se remplit en encaissements et paiements de l'année civile, pas en loyers « dus ». Un loyer de décembre 2025 payé en janvier 2026 appartient aux revenus de 2026. Les pièces utiles :

• relevés bancaires ou tableau des loyers effectivement reçus ;
• avis de taxe foncière de l'année ;
• appels de fonds du syndic et décompte annuel de charges de copropriété ;
• factures de travaux acquittées, avec le nom et l'adresse de l'entreprise ;
• tableau d'amortissement et attestation d'intérêts de la banque ;
• échéancier de l'assurance propriétaire non occupant et, le cas échéant, de l'assurance loyers impayés.

Les recettes et les charges se totalisent immeuble par immeuble, puis les totaux de chaque bien s'additionnent dans les cases récapitulatives. Pour un immeuble dont le propriétaire occupe une partie, seules les dépenses des parties louées comptent, les dépenses communes étant réparties au prorata.

Remplir les recettes : lignes 211 à 215

Ligne 211, les loyers bruts encaissés

On y porte les loyers perçus pendant l'année, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent : arriérés, loyers payés d'avance, ainsi que les recettes exceptionnelles comme un droit d'entrée. Les charges récupérées sur le locataire (eau, chauffage collectif, taxe d'ordures ménagères) n'y figurent pas, puisque la dépense correspondante n'est pas déductible non plus.

Lignes 212 à 214

La ligne 212 reprend les dépenses normalement à la charge du propriétaire mais que le bail a mises à la charge du locataire, comme de grosses réparations, une prime d'assurance incendie ou la taxe foncière. La ligne 213 accueille les recettes diverses : indemnités d'une garantie de loyers, subventions de l'Anah et indemnités d'assurance destinées à des travaux déduits, location d'un toit pour une antenne. Le dépôt de garantie n'y figure que s'il est conservé pour couvrir des loyers impayés ou une remise en état. La ligne 214 vise la valeur locative de locaux commerciaux ou de terrains dont le propriétaire se réserve l'usage ; un logement occupé par son propriétaire n'est jamais imposable. La ligne 215 totalise le tout.

Déduire les frais et charges : lignes 221 à 230

C'est la partie qui justifie le régime réel. Seules les dépenses effectivement payées dans l'année sont déductibles, et jamais la valeur du travail fait soi-même.

Gestion et assurance (221 à 223)

• Ligne 221 : rémunération des gardiens et concierges, honoraires d'un gestionnaire, commission versée pour trouver un locataire et rédiger le bail, frais de procédure contre un locataire ou un entrepreneur.
• Ligne 222 : les autres frais de gestion (courrier, téléphone, déplacements) sont admis pour un forfait de 20 euros par local, sans justificatif mais sans possibilité de déduire davantage même si la dépense réelle est supérieure.
• Ligne 223 : primes d'assurance incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile du propriétaire non occupant et assurance contre les loyers impayés.

Travaux (224 et 224 bis)

La ligne 224 reçoit les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration : remise en état du chauffage central, traitement contre les termites, diagnostics obligatoires. Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement en sont exclus ; ils augmentent le prix de revient du bien, sans réduire le revenu foncier. Les factures se détaillent en page 4, rubrique 400.

La ligne 224 bis est réservée à la rénovation énergétique qui fait passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, pour des devis acceptés à compter du 5 novembre 2022 et des dépenses payées entre 2023 et fin 2027. Un DPE avant et après travaux est exigé. Les montants portés en 224 bis ne doivent pas être repris en 224, sous peine de double déduction.

Taxes, provisions et régularisation (225 à 230)

• Ligne 225 : charges récupérables restées impayées au départ du locataire.
• Ligne 226 : indemnités d'éviction versées pour relouer dans de meilleures conditions, frais de relogement pendant des travaux.
• Ligne 227 : taxe foncière de l'année et taxes annexes, sans la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire ; les frais de gestion figurant sur l'avis restent en revanche déductibles en totalité.
• Ligne 228 : déductions spécifiques des conventions Anah (Borloo ancien, Cosse), avec des taux de 15 % à 85 % selon le secteur et la zone.
• Ligne 229 : provisions pour charges de copropriété versées au syndic dans l'année.
• Ligne 230 : régularisation, l'année suivante, de la part non déductible des provisions déduites l'an passé (charges récupérables, travaux non déductibles).

La ligne 240 additionne les lignes 221 à 229 et retranche la ligne 230.

Les intérêts d'emprunt, ligne 250

Les intérêts payés dans l'année pour un prêt qui a servi à acquérir, construire, agrandir, réparer ou améliorer le logement loué se déduisent ligne 250, avec les frais d'emprunt : frais de dossier, frais de garantie hypothécaire ou de caution, primes d'assurance emprunteur. Un rachat de prêt garde ce droit si le nouvel emprunt remplace l'ancien et si ses intérêts n'excèdent pas ceux de l'échéancier initial. Les détails (organisme, date du prêt, montant des intérêts) se donnent en page 4, rubrique 410. Pour comparer la charge d'intérêts à la moyenne du marché, l'article sur les taux de prêt immobilier reprend les repères publiés par la Banque de France.

Les associés de SCI non soumises à l'impôt sur les sociétés suivent un circuit à part : leur quote-part de résultat se déclare en rubrique 110 d'après l'attestation remise par la société, et les intérêts d'un emprunt personnel souscrit pour acheter les parts s'y ajoutent. Le fonctionnement de ces sociétés est détaillé dans la définition de la SCI.

Calculer le résultat et le reporter sur la 2042

Un bénéfice : case 4BA

La ligne 420 donne le résultat. Exemple chiffré d'un appartement loué nu :

Ce bénéfice de 8 130 euros se reporte case 4BA de la 2042 et s'ajoute aux autres revenus.

Un déficit : la règle des 10 700 euros

Quand les charges dépassent les loyers, la répartition dépend de l'origine du déficit. La part qui provient de charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (15 300 euros pour un logement en dispositif Cosse), plafond relevé jusqu'à 21 400 euros pour les dépenses de rénovation énergétique de la ligne 224 bis. La part issue des intérêts et l'excédent au-delà du plafond ne s'imputent que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Exemple : 9 000 euros de loyers, 2 500 euros d'intérêts et 21 500 euros d'autres charges donnent un déficit de 15 000 euros. Les intérêts étant inférieurs aux loyers, le déficit ne vient pas d'eux : 10 700 euros vont en ligne 441 puis case 4BC, et 4 300 euros en ligne 442 puis case 4BB, reportables sur les revenus fonciers futurs.

Cette imputation est automatique, mais elle est remise en cause si la location cesse avant le 31 décembre de la troisième année qui suit, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation.

Les déficits des années antérieures : case 4BD

Le tableau 450 recense les déficits des dix dernières années non encore absorbés, chacun rattaché à son année d'origine. Leur total va case 4BD. Un bénéfice de l'année s'impute d'abord sur les déficits les plus anciens ; au 31 décembre 2025, celui de 2015 est définitivement perdu.

Six oublis qui faussent le résultat foncier

• Déclarer les loyers « dus » au lieu des loyers encaissés.
• Déduire la taxe d'ordures ménagères avec la taxe foncière.
• Ajouter des frais de gestion réels au forfait de 20 euros.
• Inscrire des travaux d'agrandissement en ligne 224.
• Oublier la ligne 230 l'année qui suit la déduction des provisions de copropriété.
• Revendre ou reprendre le logement moins de trois ans après avoir imputé un déficit sur le revenu global.

Pour un cas particulier (indivision, démembrement, bien mixte), le service des impôts des particuliers ou un conseiller fiscal donne la réponse adaptée ; la 2044 ne remplace pas un avis personnalisé.

Questions fréquentes

Quelle différence entre la déclaration 2042 et la 2044 ?

La 2042 est la déclaration de revenus du foyer. La 2044 est une annexe qui calcule le résultat foncier au régime réel ; seul ce résultat est ensuite reporté sur la 2042, en cases 4BA, 4BB, 4BC ou 4BD.

Peut-on remplir la 2044 en ligne ?

Oui, l'annexe se remplit dans le parcours de déclaration en ligne sur impots.gouv.fr, et ses totaux sont repris sur la 2042. Le formulaire et sa notice restent téléchargeables sur la page officielle du formulaire n° 2044. Cocher la case 4BZ de la 2042 permet de recevoir la déclaration l'année suivante.

Faut-il joindre les factures à la déclaration ?

Non, mais elles doivent être conservées : l'administration peut les demander. Les travaux sont détaillés en page 4, avec le nom de l'entreprise et la date de paiement.

Peut-on revenir au micro-foncier après avoir opté pour le réel ?

Pas avant la fin de la période de trois ans. Ensuite, l'option se renouvelle tacitement chaque année : pour revenir au micro-foncier, il suffit de ne plus déposer de 2044 si les conditions du régime simplifié sont remplies.

Que faire si les loyers ont été perçus via une SCI ?

La quote-part de résultat se déclare en rubrique 110 de la 2044 d'après l'attestation annuelle de la société. Un foyer qui ne perçoit des loyers que par des sociétés est exclu du micro-foncier et doit donc toujours remplir la 2044.

Sources et références

• impots.gouv.fr, notice pour remplir la déclaration n° 2044 des revenus fonciers de l'année 2025 — www.impots.gouv.fr
• impots.gouv.fr, formulaire n° 2044, déclaration des revenus fonciers — www.impots.gouv.fr