Pour immatriculer une SCI, le greffe se contente d'un acte de deux pages qui aligne dénomination, siège, capital et gérant. Pour la faire vivre vingt ans, avec un emprunt, un associé qui veut partir et une succession, ces deux pages ne disent presque rien. Entre l'acte minimal et l'acte utile, l'écart tient à une poignée de clauses.
Quand les statuts se taisent, le Code civil comble le vide avec des règles lourdes : unanimité pour tout acte hors des pouvoirs du gérant, accord de chaque associé pour faire entrer un acquéreur de parts. Rédiger revient à choisir, clause par clause, entre ces règles supplétives et des règles sur mesure.
Le socle légal des statuts SCI
L'article 1835 du Code civil exige des statuts écrits et en fixe le contenu minimal, commun à toutes les sociétés. La fiche « Création d'une société : rédaction et enregistrement des statuts » d'Entreprendre Service Public, vérifiée le 27 février 2026, en donne la liste : dénomination, forme juridique, adresse du siège, apports de chaque associé, montant du capital, objet social et durée, cette dernière ne pouvant dépasser 99 ans.
Pour une SCI s'ajoutent trois points propres :
- l'objet social doit être limité à la gestion immobilière et ne peut pas être de nature commerciale ;
- le nom du ou des gérants, désignés dans les statuts en application de l'article 1846 du Code civil, ou par un acte distinct ;
- la répartition des parts sociales entre associés.
| Mention | Imposée par la loi | Ce qui reste à décider |
|---|---|---|
| Dénomination, siège, durée | Oui | Le nom, l'adresse, une durée inférieure à 99 ans |
| Objet social civil | Oui | La précision de l'objet, la location meublée accessoire |
| Apports et capital | Oui | Montant, nature des apports, valeur de la part |
| Gérant | Oui | Pouvoirs, limites, rémunération, révocation |
| Majorités, agrément | Non | Règles de décision et de sortie |
Les statuts sont signés par l'ensemble des associés. C'est l'immatriculation, et non la signature, qui donne à la SCI la personnalité juridique, selon la fiche consacrée à la SCI.
La trame commentée, article par article
Le modèle qui suit reprend l'ordre habituel d'un acte. Les passages entre crochets sont à remplir ; chaque article est suivi de ce qu'il faut adapter.
Article 1 — Forme
« Il est formé entre les soussignés une société civile immobilière régie par les articles 1832 et suivants du Code civil et par les présents statuts. »
Une SCI réunit au moins deux associés, personnes physiques ou morales. Deux époux peuvent la constituer seuls, quel que soit leur régime matrimonial.
Article 2 — Objet
« La société a pour objet l'acquisition, la gestion, l'administration et la mise en location de tous biens et droits immobiliers, et notamment de [adresse du bien], ainsi que toutes opérations se rattachant à cet objet, pourvu qu'elles ne modifient pas le caractère civil de la société. »
C'est la clause la plus surveillée. La fiche SCI de l'administration rappelle que l'activité principale doit rester civile, la location meublée n'étant admise qu'à titre accessoire. Un objet trop étroit, limité à un seul appartement, oblige à modifier les statuts pour acheter un second bien ; un objet trop large, qui évoque l'achat pour revendre, fait glisser la société vers une activité commerciale. Le risque est aussi fiscal : selon la même source, des recettes commerciales supérieures à un dixième des recettes hors taxes font basculer la société à l'impôt sur les sociétés.
Article 3 — Dénomination et article 4 — Siège
« La société prend la dénomination [nom]. Le siège social est fixé au [adresse]. Il pourra être transféré par décision du gérant, sous réserve de ratification par la prochaine décision collective. »
L'adresse doit être arrêtée avant la rédaction. La clause de transfert par le gérant évite une décision collective pour un simple déménagement.
Article 5 — Durée
« La durée de la société est fixée à [nombre] années à compter de son immatriculation, sauf dissolution anticipée ou prorogation. »
Le plafond légal est de 99 ans. Une durée plus courte convient à un projet daté.
Article 6 — Apports
« [Prénom Nom] apporte la somme de [montant] euros en numéraire. [Prénom Nom] apporte [désignation du bien], évalué à [montant] euros. »
Les apports en numéraire (argent) et en nature (un bien) entrent dans le capital ; l'apport en industrie, c'est-à-dire un travail ou un savoir-faire, ouvre des droits sans entrer dans le capital. L'apport d'un immeuble rend le notaire obligatoire et impose l'enregistrement des statuts auprès du service des impôts dans le mois qui suit leur date.
Article 7 — Capital et parts
« Le capital social est fixé à [montant] euros, divisé en [nombre] parts de [valeur] euros chacune, attribuées comme suit : [associé A] : [n] parts numérotées de 1 à [n] ; [associé B] : … »
Le capital est libre, avec un minimum de 1 euro. Un petit capital ne protège pas les associés : leur responsabilité reste engagée sur leur patrimoine personnel. Un capital élevé, à l'inverse, se récupère difficilement, car il faut une réduction formelle pour le reprendre. Le prix du bien est en général financé par emprunt et par des apports en compte courant, que la société rembourse plus librement.
La répartition commande les votes, le partage des résultats et l'exposition de chacun aux dettes sociales. Cette exposition est indéfinie, non solidaire et subsidiaire : un créancier impayé par la société peut se retourner vers les associés, chacun au prorata de ses parts.
Article 8 — Gérance
« La société est administrée par un ou plusieurs gérants, choisis parmi les associés ou hors d'eux. Est nommé premier gérant, pour une durée illimitée : [Prénom Nom]. Le gérant ne peut, sans autorisation préalable des associés statuant à la majorité de [fraction] des parts, contracter un emprunt, consentir une hypothèque, acquérir ou vendre un immeuble. »
Un gérant extérieur à la société est possible ; il signe alors l'acte en acceptant ses fonctions. Faute de clause, il est nommé et peut être écarté par les associés détenant plus de la moitié des parts, et il doit présenter chaque année un compte rendu de gestion appuyé sur une comptabilité. La liste des actes soumis à autorisation protège surtout les minoritaires.
Article 9 — Décisions collectives
« Les décisions excédant les pouvoirs du gérant sont prises en assemblée générale ou, au choix du gérant, par écrit, à la majorité de [fraction] des parts. Les modifications des statuts requièrent la majorité de [fraction] des parts. Toute décision fait l'objet d'un procès-verbal. »
Sans clause, l'unanimité s'impose pour tout acte qui dépasse les pouvoirs du gérant. Entre deux associés à 50/50, un désaccord bloque alors la société ; une majorité qualifiée ou une voix prépondérante attribuée à un associé (à écrire clairement) évite l'impasse.
Article 10 — Cession des parts et agrément
« Les cessions de parts, y compris entre associés et au profit du conjoint, sont soumises à l'agrément des associés statuant à la majorité de [fraction] des parts. »
Sans clause, faire entrer un acheteur de parts suppose l'accord unanime, la vente à un parent en ligne directe étant libre. L'acte peut fixer une autre majorité, laisser l'agrément au gérant ou en exonérer certains cas. Une SCI familiale soucieuse de garder la main soumet souvent à agrément jusqu'aux cessions en ligne directe.
Article 11 — Décès d'un associé
« En cas de décès d'un associé, la société continue avec ses héritiers ou légataires, [sous réserve de leur agrément]. »
Cette clause organise la transmission. Elle se combine avec le démembrement des parts, dont le mécanisme est décrit dans notre page sur l'usufruit et la nue-propriété, et qu'il faut alors prévoir pour la répartition des votes.
Article 12 — Exercice, comptes et impôt
« L'exercice social commence le [date] et se termine le [date]. »
Sans option, chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat, en revenus fonciers pour une location nue, ce qui passe par la déclaration 2044. Choisir l'impôt sur les sociétés suppose de le notifier dans les trois premiers mois de l'exercice visé ; le bénéfice supporte alors 25 %, ramené à 15 % jusqu'à 42 500 euros sous conditions.
Les clauses que les modèles gratuits oublient
Les modèles en ligne remplissent les mentions légales et s'arrêtent souvent là. Plusieurs points méritent pourtant une ligne :
- le compte courant d'associé : modalités de rémunération et de remboursement des sommes avancées par un associé pour payer le bien ;
- la rémunération du gérant, ou son absence, écrite noir sur blanc ;
- le retrait d'un associé : conditions et méthode d'évaluation des parts, pour éviter une expertise judiciaire ;
- l'exclusion, si la société veut pouvoir écarter un associé défaillant, avec une procédure précise ;
- la date d'arrêté des comptes et le délai d'approbation par les associés ;
- les droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire quand les parts sont démembrées.
La fiche définition de la SCI rappelle à quels projets cette structure répond et dans quels cas elle n'apporte rien.
Les statuts SCI après la signature : formalités de 2026
Une fois l'acte signé, la création suit quatre étapes décrites par Entreprendre Service Public :
- Publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales ou un service de presse en ligne habilité, puis récupération de l'attestation de parution.
- Dépôt du dossier sur le guichet des formalités des entreprises : statuts datés et signés, justificatif du siège, pièce d'identité du gérant, attestation de parution, déclaration des bénéficiaires effectifs.
- Transmission automatique au greffe, puis inscription au registre national des entreprises.
- Enregistrement au service des impôts, seulement si les statuts contiennent un apport d'immeuble ou s'ils ont été rédigés par un notaire ou un commissaire de justice, dans le mois suivant leur date.
La même fiche chiffre le recours à un professionnel du droit, avocat ou notaire, entre 1 000 et 2 500 euros pour la rédaction des statuts. Ce coût s'ajoute à l'annonce légale et aux frais de la formalité.
Modifier des statuts déjà signés
Un changement de gérant, de siège, de capital ou d'objet passe par une décision collective à la majorité prévue dans les statuts, puis par une formalité de modification sur le même guichet, souvent précédée d'une annonce légale. Une cession de parts entraîne aussi la mise à jour de la répartition du capital et le paiement d'un droit d'enregistrement : la fiche SCI indique 3 % du prix après un abattement de 23 000 euros calculé au prorata des parts cédées, et 5 % lorsque l'actif de la société est surtout immobilier, ce qui est la situation de la plupart des SCI qui détiennent un logement.
Chaque modification a un coût. D'où l'intérêt de clauses souples dès l'origine : un objet assez large pour un second achat, un transfert de siège confié au gérant, une majorité qualifiée plutôt que l'unanimité. Pour un montage avec démembrement, apport d'immeuble ou enfants mineurs, un notaire ou l'ADIL du département aide à mesurer les conséquences propres au dossier. D'autres repères pour un projet locatif figurent dans la rubrique Investir.
Questions fréquentes
Peut-on rédiger les statuts d'une SCI soi-même ?
Oui. Les associés peuvent rédiger l'acte sans professionnel, sauf si un immeuble est apporté à la société : le notaire devient alors obligatoire. L'acte doit être signé par tous les associés.
Quelles sont les mentions obligatoires des statuts d'une SCI ?
Dénomination, forme, siège, apports, capital, objet social civil, durée de 99 ans au plus, nom du ou des gérants et répartition des parts, en application des articles 1835 et 1846 du Code civil.
Faut-il enregistrer les statuts SCI aux impôts ?
Pas dans la plupart des cas. L'enregistrement est obligatoire dans le mois si les statuts prévoient l'apport d'un immeuble ou s'ils ont été rédigés par un notaire ou un commissaire de justice.
Un modèle gratuit de statuts suffit-il ?
Il suffit pour immatriculer la société s'il contient les mentions légales. Il règle rarement l'agrément, les majorités, les pouvoirs du gérant ou le compte courant, qu'il faut alors ajouter.
Que se passe-t-il si les statuts ne prévoient rien sur la cession des parts ?
La règle par défaut s'applique : la cession exige l'agrément de tous les associés, sauf au profit d'un ascendant ou d'un descendant.
Sources et références
- Entreprendre Service Public, Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir (vérifié le 7 octobre 2025) — entreprendre.service-public.gouv.fr
- Entreprendre Service Public, Création d'une société : rédaction et enregistrement des statuts (vérifié le 27 février 2026) — entreprendre.service-public.gouv.fr
