ILC : comment l'indice des loyers commerciaux révise un bail

Pourquoi le loyer d'une boutique ou d'un atelier peut-il baisser alors que les prix à la consommation continuent de monter ? La réponse tient dans un indice que beaucoup de bailleurs particuliers découvrent au moment d'une révision : l'ILC, ou indice des loyers commerciaux. Entre le 2e trimestre 2025 et le 2e trimestre 2026, il n'a progressé que de 0,26 %, et il avait même reculé sur un an pendant les trois trimestres précédents.

Instauré par la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008, l'ILC remplace dans la plupart des baux commerciaux l'ancien indice du coût de la construction. Comprendre sa construction, ses valeurs récentes et son usage permet de lire une clause de bail, de vérifier un avis de révision ou d'anticiper l'évolution d'un revenu locatif.

Qu'est-ce que l'ILC, l'indice des loyers commerciaux ?

L'ILC est un indice trimestriel calculé et publié par l'Insee, en base 100 au 1er trimestre 2008. Il sert de référence pour faire évoluer le loyer des baux commerciaux lorsque le locataire exerce une activité commerciale ou artisanale : commerce de détail, restauration, coiffure, boulangerie, atelier d'artisan.

Il ne s'applique pas à tous les locaux professionnels. Pour les activités tertiaires non commerciales (professions libérales, bureaux, entrepôts logistiques), la référence est l'indice des loyers des activités tertiaires, détaillé dans l'article sur l'indice ILAT. Les baux d'habitation suivent, eux, l'indice de référence des loyers (IRL), qui obéit à d'autres règles.

L'Insee précise qu'un indice publié n'est jamais révisé : la valeur parue au Journal officiel est définitive. C'est ce qui permet de l'inscrire dans un contrat.

Comment l'Insee calcule l'indice des loyers commerciaux

La formule a changé à la fin de 2021. Jusqu'au 3e trimestre 2021, l'ILC était une somme pondérée de trois composantes :

• 50 % pour la moyenne sur douze mois de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ;
• 25 % pour la moyenne sur quatre trimestres de l'indice du coût de la construction (ICC) ;
• 25 % pour la moyenne sur douze mois de l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en valeur.

Depuis le 4e trimestre 2021, la composante liée au chiffre d'affaires du commerce de détail a disparu. L'indice de chaque trimestre se calcule à partir de celui du même trimestre de l'année précédente, auquel on applique l'évolution d'un mélange de 75 % d'inflation (prix à la consommation hors tabac et loyers) et de 25 % de coût de la construction. Ce changement, fixé par le décret du 14 mars 2022, rapproche l'ILC de l'inflation générale.

Comme ces composantes sont des moyennes sur un an, l'ILC réagit avec retard : une poussée d'inflation se transmet progressivement, et un ralentissement aussi. C'est ce qui explique la forte hausse de 2022-2023, puis le net reflux des années suivantes.

Les valeurs récentes de l'ILC

Le tableau suivant reprend les valeurs publiées par l'Insee pour les dix derniers trimestres connus.

Deux observations ressortent. La première : l'indice n'évolue pas en ligne droite d'un trimestre à l'autre. Les valeurs du 4e trimestre sont régulièrement plus basses que celles du 3e, ce qui oblige à toujours comparer un trimestre avec le même trimestre d'une autre année, jamais deux trimestres voisins. La seconde : après quatre années de hausse, l'indice a connu trois trimestres consécutifs de baisse sur un an, du 3e trimestre 2025 au 1er trimestre 2026. Un loyer indexé sur ces trimestres pouvait donc diminuer.

La prochaine valeur, celle du 3e trimestre 2026, est annoncée par l'Insee pour la fin du mois de décembre 2026.

Comment l'ILC fait évoluer le loyer d'un bail commercial

L'indice intervient de deux façons différentes, qu'il ne faut pas confondre.

La révision triennale, prévue par la loi

Selon Service Public, le bailleur comme le locataire peuvent demander une révision du loyer tous les trois ans, même si le bail ne le prévoit pas : le délai court depuis l'entrée dans les lieux, le renouvellement du bail ou la précédente révision (article L145-38 du code de commerce). Cette révision n'est pas automatique. Elle se demande par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en indiquant le montant demandé.

La hausse est en principe plafonnée à la variation de l'ILC (ou de l'ILAT selon l'activité). Le loyer peut toutefois être fixé à la valeur locative, au-delà de l'indice, si une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de cette valeur. Dans ce cas, la hausse liée au déplafonnement est étalée : elle ne peut dépasser 10 % par an du loyer acquitté l'année précédente.

La clause d'échelle mobile, prévue par le bail

Beaucoup de baux contiennent une clause d'indexation, dite d'échelle mobile, qui fait varier le loyer automatiquement, le plus souvent chaque année, en fonction d'un indice choisi par les parties. L'ILC est l'indice le plus utilisé pour les commerces. Si le jeu de cette clause fait augmenter ou diminuer le loyer de plus d'un quart par rapport au loyer fixé contractuellement ou par la précédente décision de justice, chaque partie peut demander une révision (article L145-39).

Service Public signale aussi que les baux conclus ou renouvelés à partir du 28 mai 2026 peuvent comporter une clause d'indexation dite « tunnel », qui limite la variation annuelle à plus ou moins 3 % ou 5 %. Un bailleur qui signe ou renouvelle un bail fait bien de vérifier avec son notaire ou son avocat ce que prévoit la clause.

Calculer un loyer révisé avec l'ILC

La formule est la même pour une révision triennale et pour une indexation :

nouveau loyer = loyer en cours × (dernier indice publié ÷ indice de référence)

L'indice de référence est celui retenu à la signature du bail pour la première révision, puis celui de la révision précédente pour les suivantes. Le trimestre de référence est fixé par le bail : il faut toujours comparer le même trimestre d'une année sur l'autre.

Trois exemples pour un loyer annuel de 12 000 € hors charges :

• indexation sur le 2e trimestre, de 2025 à 2026 : 12 000 × 137,16 ÷ 136,81 = 12 030,70 €, soit environ 31 € de plus par an ;
• indexation sur le 4e trimestre, de 2024 à 2025 : 12 000 × 134,62 ÷ 135,30 = 11 939,69 €, soit une baisse d'environ 60 € ;
• en période de forte inflation, l'indice du 1er trimestre 2024 affichait +4,59 % sur un an, soit 550 € de plus sur la même base ; pour un locataire PME, la variation était alors plafonnée à 3,5 %, soit 420 €.

Les exemples officiels de Service Public suivent la même logique : un loyer de 500 € révisé avec un indice passé de 118,41 à 136,72 atteint environ 577,31 €.

Ce que l'ILC change pour un bailleur particulier

Les particuliers qui louent un local commercial, souvent un rez-de-chaussée d'immeuble acheté en direct ou reçu en succession, ont intérêt à suivre l'indice pour plusieurs raisons.

D'abord, le loyer peut baisser. Avec une clause d'échelle mobile, la formule s'applique dans les deux sens : un indice en recul fait diminuer le loyer dû. Ensuite, l'indexation n'est pas toujours appliquée spontanément : faute de calcul et d'avis au locataire, le bailleur laisse passer des hausses. À l'inverse, un locataire attentif peut réclamer l'application d'une baisse.

Enfin, l'ILC sert de repère pour juger la rentabilité d'un local dans le temps. Un revenu indexé sur un indice qui a progressé de plus de 37 % depuis 2008 a mieux résisté que certains loyers d'habitation, mais il dépend aussi de la santé du commerce locataire. Ces revenus se déclarent comme des revenus fonciers lorsque le local est loué nu ; la location meublée relève d'un autre régime, présenté dans l'article sur le statut LMNP. Les charges récupérables, elles, se régularisent selon d'autres règles que celles de l'indexation : la méthode est décrite dans l'article sur la régularisation des charges locatives.

Pour un litige sur le montant d'une révision, la commission départementale de conciliation des baux commerciaux peut être saisie gratuitement ; elle rend un avis dans un délai de trois mois, avant tout recours au tribunal judiciaire.

Questions fréquentes

Quelle est la dernière valeur publiée de l'ILC ?

Le dernier indice publié est celui du 2e trimestre 2026 : 137,16, en hausse de 0,26 % sur un an. Il a été publié par l'Insee le 23 septembre 2026. La valeur du 3e trimestre est attendue fin décembre 2026.

Quelle différence entre l'ILC et l'ILAT ?

L'ILC s'applique aux activités commerciales et artisanales. L'ILAT concerne les activités tertiaires non commerciales : professions libérales, bureaux, entrepôts logistiques. Les deux sont publiés chaque trimestre par l'Insee.

Le loyer commercial peut-il baisser avec l'ILC ?

Oui. Si l'indice du trimestre de révision est inférieur à l'indice de référence, le loyer révisé ou indexé diminue. C'est arrivé pour les trimestres de référence du 3e trimestre 2025 au 1er trimestre 2026.

L'ICC peut-il encore servir de référence ?

Depuis septembre 2014, l'indice du coût de la construction n'est plus une référence pour la révision triennale ni pour le renouvellement d'un bail commercial. Selon Service Public, il peut encore figurer dans une clause d'échelle mobile.

Le plafonnement de l'ILC à 3,5 % s'applique-t-il encore ?

Non. Ce plafonnement temporaire, réservé aux petites et moyennes entreprises, visait les indices du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 inclus et a pris fin le 31 mars 2024. Les révisions actuelles suivent la variation réelle de l'indice.

Sources et références

• Insee, au deuxième trimestre 2026, l'indice des loyers commerciaux augmente de 0,26 % sur un an — www.insee.fr
• Service Public Entreprendre, bail commercial : fixer et réviser le loyer — entreprendre.service-public.gouv.fr
• Service Public Entreprendre, bail commercial et bail professionnel : quel indice de référence utiliser ? — entreprendre.service-public.gouv.fr
• Service Public Entreprendre, prolongation du plafonnement à 3,5 % de l'indice des loyers commerciaux pour les PME jusqu'au 31 mars 2024 — entreprendre.service-public.gouv.fr