« Un logement en usufruit ne peut pas être vendu. » La phrase revient souvent dans les familles après un décès, quand le conjoint survivant garde l'usufruit de la maison et que les enfants en reçoivent la nue-propriété. Elle est fausse. Le Code civil prévoit au contraire plusieurs façons de vendre un bien démembré : l'usufruitier peut céder son usufruit, le nu-propriétaire sa nue-propriété, et les deux ensemble peuvent vendre la pleine propriété en se partageant le prix.
Ce qui est vrai, c'est que personne ne peut vendre seul le bien entier. Pour comprendre pourquoi, il faut partir de la définition de l'usufruit, puis voir ce que chacun peut faire, ce qu'il doit payer et comment le prix se répartit. Les réponses ci-dessous suivent l'ordre des questions qui se posent réellement, de la définition à la vente.
Usufruit : définition et principe du démembrement
Que dit la loi sur l'usufruit ?
L'article 578 du Code civil le définit comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. Autrement dit, l'usufruitier utilise le bien et en perçoit les fruits (loyers, intérêts, récoltes), mais il ne peut ni le détruire, ni en changer la nature, ni le vendre en pleine propriété.
Qu'appelle-t-on nue-propriété et démembrement ?
La pleine propriété réunit trois prérogatives : utiliser le bien, en percevoir les revenus et en disposer. Quand ces prérogatives sont réparties entre deux personnes, on parle de démembrement de propriété. L'usufruitier détient l'usage et les revenus ; le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien, qu'il ne peut pas occuper ni louer à son profit tant que l'usufruit dure. À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire.
Comment naît un usufruit ?
Service Public cite plusieurs origines. L'usufruit peut être légal : c'est le cas du conjoint survivant qui reçoit le patrimoine du défunt en usufruit, ses enfants devenant nus-propriétaires, ou des parents sur les biens de leurs enfants de moins de 16 ans. Il peut aussi naître d'un testament, d'une décision de justice ou d'un contrat : donation de la nue-propriété par des parents qui gardent l'usufruit, achat séparé de l'usufruit et de la nue-propriété, vente avec réserve d'usufruit.
Combien de temps dure un usufruit ?
L'usufruit est-il forcément viager ?
Non, mais il est toujours temporaire. Il est le plus souvent viager, c'est-à-dire qu'il prend fin au décès de l'usufruitier. Il peut aussi être temporaire, fixé pour une durée déterminée dans l'acte (dix ou quinze ans, par exemple, dans certains montages d'investissement). L'article 619 limite à trente ans l'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers, comme celui d'une société ou d'une association.
Quand l'usufruit prend-il fin ?
L'article 617 du Code civil énumère les causes d'extinction :
- le décès de l'usufruitier ;
- l'arrivée du terme prévu ;
- la réunion sur la même personne des qualités d'usufruitier et de nu-propriétaire, par exemple quand l'un rachète le droit de l'autre ;
- le non-usage du droit pendant trente ans ;
- la perte totale du bien.
Service Public ajoute la renonciation de l'usufruitier et l'abus de jouissance (dégradation, défaut d'entretien) sanctionné par le juge. À la fin, le nu-propriétaire devient plein propriétaire de plein droit : l'usufruitier, ou ses héritiers, rendent le bien et les comptes sont réglés entre les parties.
Que peut faire l'usufruitier, et que doit-il payer ?
L'usufruitier peut-il louer le logement ?
Oui. Selon l'article 595, il peut l'occuper lui-même, le donner à bail, vendre ou céder gratuitement son droit. Pour un bail rural ou un bail commercial, industriel ou artisanal, il lui faut l'accord du nu-propriétaire, ou à défaut une autorisation du juge. Les loyers lui reviennent et il est imposé sur ces revenus locatifs.
Une précaution concerne les baux longs : un bail de plus de neuf ans consenti par l'usufruitier ne lie le nu-propriétaire, après la fin de l'usufruit, que pour la période de neuf ans en cours.
Qui paie les travaux et la taxe foncière ?
La répartition suit les articles 605 et 606 du Code civil :
| Dépense | À la charge de |
|---|---|
| Réparations d'entretien | Usufruitier |
| Grosses réparations (gros murs, voûtes, poutres, couverture entière, murs de soutènement et de clôture) | Nu-propriétaire |
| Grosses réparations dues à un défaut d'entretien | Usufruitier |
| Taxe foncière | Usufruitier |
Service Public rappelle que l'usufruitier doit aussi faire dresser un état des lieux de l'immeuble avant d'en jouir et payer, le cas échéant, l'impôt sur la fortune immobilière sur la valeur du bien. Le nu-propriétaire, de son côté, ne peut pas gêner l'usage du bien par l'usufruitier.
L'usufruitier peut-il réclamer le coût de ses améliorations ?
Non. S'il a amélioré le logement, il ne peut demander aucune indemnité au nu-propriétaire à la fin de l'usufruit. C'est un point à garder en tête avant d'engager de gros travaux d'agrément sur un bien dont on n'a que l'usufruit.
Comment évaluer un usufruit et une nue-propriété ?
Existe-t-il un barème officiel ?
Oui, pour les calculs fiscaux. La valeur de l'usufruit dépend de l'âge de l'usufruitier : plus il est jeune, plus son droit a de valeur, parce qu'il durera longtemps. Service Public publie le barème suivant, qui sert à calculer les droits de donation, de succession et d'enregistrement.
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Pour un usufruit temporaire, une autre règle fiscale s'applique, qui tient compte de la durée prévue ; le notaire la détaille au cas par cas.
Pourquoi démembrer volontairement un logement ?
Le démembrement ne résulte pas toujours d'une succession. Des parents propriétaires choisissent parfois de donner la nue-propriété d'un logement à leurs enfants tout en gardant l'usufruit : ils continuent d'y habiter ou d'en percevoir les loyers, et la transmission est préparée de leur vivant. Comme seule la nue-propriété est donnée, la valeur retenue pour calculer les droits de donation est réduite selon le barème. Pour un appartement estimé à 250 000 € donné par un parent de 62 ans, la nue-propriété représente 60 % de la valeur, soit 150 000 € ; à 72 ans, elle atteindrait 70 %, soit 175 000 €. Plus la donation est faite tôt, plus la part taxable est faible.
À l'extinction de l'usufruit, les enfants deviennent pleins propriétaires de plein droit. Les abattements, les éventuelles réductions et le coût de l'acte varient selon la situation familiale : un notaire calcule le montant exact avant toute signature.
Le nu-propriétaire peut-il habiter le logement ?
Pas de son propre chef. Tant que l'usufruit dure, l'occupation et les revenus appartiennent à l'usufruitier. Un nu-propriétaire qui souhaite y vivre doit obtenir l'accord de l'usufruitier, idéalement par écrit, voire signer avec lui un bail et lui verser un loyer. À l'inverse, l'usufruitier qui laisse le logement vide ne commet aucune faute, à condition de l'entretenir.
Peut-on vendre un bien en usufruit ?
Vendre la pleine propriété : il faut être deux
C'est la situation la plus fréquente. Usufruitier et nu-propriétaire signent ensemble la vente, et l'acheteur obtient la pleine propriété. L'article 621 du Code civil prévoit que le prix se répartit alors selon la valeur respective de chaque droit, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix de vente : l'usufruit porte alors sur la somme obtenue, jusqu'à la fin du droit de l'usufruitier.
Un exemple chiffré avec le barème : une maison vendue 300 000 € dont l'usufruitière a 75 ans. Son usufruit vaut 30 %, soit 90 000 € ; la nue-propriété des enfants vaut 70 %, soit 210 000 €. Les parties peuvent retenir une autre évaluation si elles s'entendent, notamment quand le revenu réel du bien s'écarte de la moyenne. Pour fixer d'abord le prix de la pleine propriété, l'article sur l'estimation immobilière détaille les méthodes.
Vendre seulement son droit
L'usufruitier peut céder son usufruit sans l'accord du nu-propriétaire, et le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété sans l'accord de l'usufruitier. Dans les deux cas, l'acheteur n'acquiert que le droit cédé : l'acquéreur d'un usufruit viager le perd au décès du cédant, ce qui rend ce marché étroit. Si le nu-propriétaire vend le bien sans l'accord de l'usufruitier, l'article 621 précise que l'usufruit subsiste tant que son titulaire n'y a pas expressément renoncé.
Et l'acheteur, que doit-il vérifier ?
L'acquéreur d'un logement démembré vérifie que tous les titulaires de droits signent, et que la répartition du prix figure dans l'acte. Le notaire chargé de la vente s'en assure. Le démembrement est aussi utilisé volontairement à l'achat : par exemple, des parents acquièrent l'usufruit et leurs enfants la nue-propriété, ou une société civile détient le bien. Ce dernier montage est présenté dans l'article sur la définition de la SCI. Lorsque le logement démembré est loué, les loyers reviennent à l'usufruitier, qui les déclare à son nom ; au régime réel, cela passe par la déclaration 2044.
Questions fréquentes
Usufruit ou droit d'usage et d'habitation : qu'est-ce qui change ?
Le droit d'usage et d'habitation est plus restreint : il permet d'habiter le logement, mais pas de le louer ni d'en céder le droit. L'usufruit autorise la location et la perception des loyers.
L'usufruitier peut-il vendre le logement sans les nus-propriétaires ?
Il peut vendre son seul usufruit. Pour vendre la pleine propriété, l'accord du ou des nus-propriétaires est indispensable.
Qui paie la taxe foncière d'un bien démembré ?
L'usufruitier, selon Service Public, comme les réparations d'entretien. Les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire.
Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?
L'usufruit viager s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire de plein droit. Les éventuels comptes entre la succession de l'usufruitier et le nu-propriétaire se règlent avec le notaire.
Comment se calcule la part de chacun lors de la vente ?
Le prix est réparti selon la valeur de chaque droit (article 621 du Code civil). Le barème fondé sur l'âge de l'usufruitier sert de référence fiscale ; les parties peuvent convenir d'une autre répartition ou d'un report de l'usufruit sur le prix.
Sources et références
- Service Public, qu'est-ce que l'usufruit ? — www.service-public.gouv.fr
- Légifrance, Code civil, chapitre Ier : de l'usufruit (articles 578 à 624) — www.legifrance.gouv.fr
