Calculateur prêt immobilier : la formule et les repères de 2026

5,40 % : c'est, pour le quatrième trimestre 2026, le coût total maximal autorisé d'un emprunt immobilier remboursé sur deux décennies ou davantage. Ce plafond, le taux d'usure calculé par la Banque de France, s'ajoute à la règle des 35 % d'endettement : deux limites qu'aucun calculateur ne permet de franchir, quelle que soit la mensualité qu'il affiche.

Derrière l'écran d'un simulateur, le calcul est toujours le même. Les repères qui suivent donnent la formule, des résultats chiffrés, les données à renseigner et les seuils réglementaires en vigueur à la fin de l'année 2026. Ils permettent de refaire soi-même, crayon en main ou dans un tableur, ce que n'importe quel outil en ligne calcule en une seconde, et donc de vérifier qu'il n'omet rien.

La formule de tout calculateur de prêt immobilier

Un prêt amortissable à taux fixe se rembourse par mensualités constantes. Chaque mensualité couvre les intérêts du mois et une part de capital, qui grandit au fil du temps.

M = C × t / (1 − (1 + t)^−n)

Avec ces valeurs, la mensualité ressort à 1 159,92 €. Dans un tableur, la fonction VPM donne le même résultat : `=VPM(3,5%/12;240;-200000)`.

La répartition intérêts et capital

Le premier mois, les intérêts se calculent sur la totalité du capital : 200 000 × 0,2917 % = 583,33 €. Le reste de la mensualité, soit 576,59 €, rembourse le capital. Le mois suivant, les intérêts portent sur 199 423,41 €, et ainsi de suite. C'est pourquoi un remboursement anticipé en début de prêt économise beaucoup plus d'intérêts qu'en fin de prêt.

L'erreur fréquente

Diviser le capital par le nombre de mois (200 000 ÷ 240 = 833,33 €) puis ajouter « les intérêts » à part ne donne pas la bonne mensualité. Seule la formule actuarielle tient compte de la baisse du capital restant dû mois après mois.

Autre confusion répandue : appliquer le taux annuel tel quel, sans le ramener au mois. Un taux de 3,5 % saisi comme un taux mensuel ferait exploser le résultat. À l'inverse, certains outils demandent un taux « mensuel équivalent » plutôt qu'un douzième du taux annuel ; l'écart reste faible, mais il explique qu'un simulateur et un tableur divergent parfois de quelques centimes.

Pourquoi le résultat varie d'un outil à l'autre

Deux calculateurs alimentés avec les mêmes chiffres peuvent afficher des mensualités différentes. Les raisons tiennent presque toujours aux hypothèses cachées : l'un intègre d'office une assurance forfaitaire, l'autre une garantie, un troisième arrondit la durée ou applique un différé. Avant de comparer deux résultats, il faut donc vérifier que chacun calcule la même chose : capital et intérêts seuls, ou mensualité « tout compris ».

Repères chiffrés : mensualités et coût des intérêts

Pour un capital de 200 000 €, sans compter ni l'assurance ni la garantie :

Entre parenthèses : le total des intérêts payés sur la durée.

Deux enseignements ressortent de ce tableau. Allonger la durée de 20 à 25 ans abaisse la mensualité d'environ 160 €, mais alourdit les intérêts de plus de 20 000 €. Un demi-point de taux pèse de 12 000 à 16 000 € sur 20 ou 25 ans. Ces taux sont des hypothèses de calcul, pas des offres : le niveau réellement obtenu dépend du dossier, et notre fiche sur le prêt immobilier et ses taux décrit comment ils se forment.

Ce que la mensualité de base ne compte pas

Un calculateur qui n'affiche que capital et intérêts sous-estime l'effort réel. Trois postes s'y ajoutent.

L'assurance emprunteur

La banque peut l'exiger, mais selon Service-Public, elle ne peut pas imposer le choix de l'assureur. Son coût se calcule soit sur le capital initial (montant fixe chaque mois), soit sur le capital restant dû (montant décroissant). À titre d'illustration, une cotisation de 0,30 % par an sur le capital initial de 200 000 € représente 50 € par mois, soit 12 000 € sur 20 ans. Le taux réel dépend de l'âge, de la santé et des garanties choisies.

La garantie et les frais de dossier

Qu'elle prenne la forme d'un cautionnement ou d'une sûreté inscrite sur le bien, la garantie se paie en une fois, au déblocage du prêt. Les frais de dossier de la banque s'y ajoutent. Ils ne modifient pas la mensualité mais augmentent le coût total, et un calculateur qui les ignore présente un crédit moins cher qu'il ne l'est.

Le TAEG, l'indicateur qui réunit tout

Pour comparer des propositions, Service-Public renvoie au TAEG, qui additionne intérêts, frais de dossier, assurance et garanties dans un pourcentage unique. Deux offres au même taux nominal peuvent ainsi afficher des TAEG très différents, selon le prix de l'assurance ou de la caution. C'est aussi ce chiffre global qui est confronté au taux d'usure.

Calculer sa capacité d'emprunt

Le calcul inverse part de la mensualité supportable pour trouver le capital empruntable.

C = M × (1 − (1 + t)^−n) / t

La règle des 35 %

D'après Service-Public, la banque doit vérifier que le taux d'endettement ne dépasse pas 35 % des revenus, en application de la décision du HCSF du 29 septembre 2021. La durée du prêt ne dépasse généralement pas 25 ans. Le calcul retient les charges d'emprunt, assurance comprise, rapportées aux revenus nets réguliers.

Ces montants supposent qu'aucun autre crédit n'est en cours et que l'assurance tient dans la mensualité maximale ; en pratique, il faut retrancher son coût avant de calculer le capital. Ils ne tiennent pas compte de l'apport, que la banque examine aussi, ni du « reste à vivre » qu'elle apprécie selon la composition du foyer.

Le rôle de l'apport

Le calcul de capacité ne dit rien de la somme dont l'emprunteur dispose déjà. Or l'apport sert d'abord à payer les frais d'acquisition (droits de mutation, émoluments du notaire, garantie), que les banques financent rarement. Un apport plus élevé réduit aussi le capital à emprunter, donc la mensualité et les intérêts : avec 30 000 € de plus, un projet de 270 000 € ne nécessite plus que 240 000 € de prêt, à peu près la capacité d'un foyer gagnant 4 000 € net par mois sur 20 ans à 3,5 %.

Un projet concret

Pour un achat dans une grande ville, la capacité d'emprunt se confronte vite aux prix au mètre carré : l'exemple d'un achat d'appartement à Paris montre comment la surface accessible découle directement de ce calcul.

Les taux d'usure au 1er octobre 2026

Tous les trois mois, l'institution relève les taux effectifs moyens des prêts accordés et en déduit les seuils d'usure applicables au trimestre suivant. Pour les crédits immobiliers aux particuliers :

Le taux moyen n'est pas une offre : il résume les prêts effectivement accordés au trimestre précédent, assurance et frais compris. Le taux d'usure, lui, est un plafond légal. Un dossier dont le TAEG, alourdi par une assurance coûteuse, dépasserait ce plafond ne peut pas être financé en l'état.

Ce seuil touche d'abord les candidats au crédit plus âgés ou porteurs d'une pathologie, car leur cotisation d'assurance pèse lourd dans le coût global. Pour eux, un calculateur qui n'intègre pas l'assurance donne une image trompeuse : la mensualité paraît supportable alors que le TAEG final franchirait la limite. Faire jouer la délégation d'assurance, raccourcir la durée ou augmenter l'apport sont les leviers habituels pour revenir sous le plafond.

Bien remplir un simulateur en ligne

Outils publics ou bancaires, tous réclament les mêmes informations. Bien les renseigner évite des écarts de plusieurs dizaines d'euros par mois.

1. Le capital : prix du bien, plus frais de notaire et travaux, moins l'apport.
2. La durée : en années ou en mois ; tester plusieurs durées.
3. Le taux nominal : hors assurance, à distinguer du TAEG.
4. Le taux d'assurance et sa base de calcul : capital initial ou restant dû.
5. Les revenus et charges : pour obtenir la capacité d'emprunt et le taux d'endettement.
6. Le différé éventuel : pour un achat dans le neuf, les intérêts intercalaires pendant la construction.

Un simulateur sert à cadrer un budget avant les visites et à comparer les offres reçues. La décision engage ensuite sur 15 à 25 ans : un courtier, un conseiller bancaire ou l'ADIL du département aident à apprécier un cas particulier.

Après la signature : délai et renégociation

L'offre de prêt écrite ouvre un délai de réflexion de 10 jours calendaires, à compter du lendemain de sa réception, qui ne peut pas être raccourci, rappelle Service-Public : une offre reçue le 1er février ne peut être acceptée qu'à partir du 12 février. Plus tard, si les taux baissent nettement, la même formule permet de mesurer le gain d'une renégociation ou d'un rachat ; la démarche est détaillée dans notre fiche sur le rachat de crédit immobilier.

Questions fréquentes

Comment calculer les mensualités d'un crédit immobilier ?

En appliquant la formule des mensualités constantes au capital, au taux mensuel (un douzième du taux annuel) et à la durée en mois. Pour 200 000 € à 3,5 % sur 20 ans, on obtient 1 159,92 € par mois, assurance non comprise.

Comment calculer le coût total d'un crédit ?

Multiplier la mensualité par le nombre de mois, retrancher le capital, puis ajouter l'assurance, la garantie et les frais de dossier. Pour l'exemple ci-dessus, les intérêts seuls atteignent 78 381 €.

Pourquoi allonger la durée coûte-t-il plus cher ?

Parce que le capital reste dû plus longtemps et produit des intérêts chaque mois. À 3,5 %, passer de 20 à 25 ans sur 200 000 € réduit la mensualité de 159 € mais ajoute environ 22 000 € d'intérêts.

Le taux d'endettement de 35 % inclut-il l'assurance ?

Oui, les charges d'emprunt retenues comprennent l'assurance emprunteur. La mensualité de 35 % des revenus doit donc couvrir le remboursement et la cotisation.

Peut-on calculer un prêt immobilier dans Excel ?

Oui, avec la fonction VPM : taux mensuel, nombre de mois et capital en négatif. La fonction INTPER donne la part d'intérêts d'un mois donné, PRINCPER la part de capital.

Sources et références

• Banque de France, Taux d'usure - 2026-Q4 — www.banque-france.fr
• Service-Public, Je veux obtenir un crédit immobilier — www.service-public.gouv.fr