Faut-il racheter un crédit immobilier signé à 4,5 % quand le taux effectif moyen des prêts à taux fixe de vingt ans et plus s'établissait à 4,05 % au troisième trimestre 2026 ? Tout dépend de ce que coûte la sortie du prêt actuel et du nombre d'années qu'il reste à courir. Une simulation sérieuse ne compare pas deux taux : elle compare deux sommes, ce qu'il reste à payer d'un côté, ce que coûtera le nouveau prêt, frais inclus, de l'autre.
Les simulateurs en ligne des banques et des courtiers font ce calcul en quelques secondes, à condition d'y saisir les bons chiffres. Cet article détaille ces paramètres, la formule utilisée et trois scénarios comparés sur un même prêt.
Les données à réunir avant toute simulation
Le tableau d'amortissement du prêt en cours contient presque tout ce qu'il faut. Avant d'ouvrir un simulateur, il est utile de relever :
- le capital restant dû à la date envisagée pour le rachat ;
- le taux nominal du prêt actuel et sa durée restante, en mois ;
- la mensualité actuelle, hors assurance et avec assurance ;
- la clause de remboursement anticipé du contrat, qui fixe les indemnités ;
- le type de garantie (hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution), qui influe sur les frais de mainlevée et sur ceux de la nouvelle garantie.
Côté nouveau prêt, il faut un taux proposé ou un taux de référence daté, la durée souhaitée et une estimation des frais de dossier et de garantie. Pour situer une proposition, les moyennes récentes par durée figurent dans la fiche taux du prêt immobilier.
Les frais qui pèsent dans le calcul
Les indemnités de remboursement anticipé
Racheter un crédit revient à le rembourser par anticipation. La banque d'origine peut alors réclamer des indemnités, dans la limite fixée par le Code de la consommation (articles L313-47 et R313-25). Service-public.gouv.fr, dans sa fiche vérifiée le 16 septembre 2026, indique qu'elles ne peuvent pas dépasser :
- six mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation, au taux moyen du prêt ;
- et 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
En pratique, c'est le plus faible des deux montants qui joue le rôle de plafond. Le contrat peut prévoir moins, voire aucune indemnité. Aucune n'est due si le remboursement anticipé fait suite à la vente du logement consécutive à un changement de lieu de travail de l'emprunteur ou de son conjoint, à une cessation forcée d'activité ou à un décès.
Les autres frais
- Frais de dossier du nouveau prêteur, très variables d'un établissement à l'autre.
- Nouvelle garantie : frais d'acte notarié pour une hypothèque, ou commission d'un organisme de caution.
- Mainlevée de l'ancienne hypothèque, le cas échéant.
- Assurance emprunteur du nouveau prêt, à intégrer dans le coût total au même titre que les intérêts.
Les montants de frais de dossier et de garantie retenus ci-dessous sont des hypothèses de calcul, pas des tarifs constatés : seule une offre écrite donne les chiffres réels.
La formule utilisée par les simulateurs
Tous les simulateurs reposent sur la formule de la mensualité constante. Avec un capital C, un taux annuel t et une durée de n mois, en notant r = t / 12 :
mensualité = C × r / (1 − (1 + r)^−n)
Le coût restant du prêt actuel se calcule ainsi : mensualité actuelle × nombre de mois restants − capital restant dû. Le coût du nouveau prêt, de la même manière, avec le nouveau taux et la nouvelle durée. Le gain net est la différence des deux coûts, diminuée des indemnités et des frais. Appliquée à un premier emprunt, la même équation sert de base à tout calculateur de crédit pour un achat.
Le cas étudié : 200 000 € empruntés à 4,5 % sur vingt ans
Prenons un prêt de 200 000 € à taux fixe de 4,5 % sur 240 mois, hors assurance. La mensualité s'élève à 1 265,30 €. Trois ans plus tard, après 36 échéances :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Capital restant dû | 180 178 € |
| Durée restante | 204 mois (17 ans) |
| Intérêts restant à payer | 77 942 € |
| Six mois d'intérêts à 4,5 % | 4 054 € |
| 3 % du capital restant dû | 5 405 € |
| Indemnités maximales | 4 054 € |
Pour la suite, les frais de dossier sont fixés par hypothèse à 1 000 € et la nouvelle garantie à 2 000 €. Avec les indemnités, le coût de sortie atteint donc 7 054 €.
Trois scénarios comparés
Scénario 1 : nouveau taux de 3,5 %, même durée
La mensualité tombe à 1 173,14 €, soit 92 € de moins chaque mois. Les intérêts du nouveau prêt sur 204 mois atteignent 59 143 €, contre 77 942 € restant sur l'ancien. L'économie brute de 18 800 € laisse, après 7 054 € de frais, un gain net d'environ 11 750 €.
Scénario 2 : nouveau taux de 4 %, même durée
L'écart n'est plus que d'un demi-point. La mensualité baisse à 1 218,72 €. Les intérêts passent à 68 439 €, pour une économie brute de 9 503 €. Une fois les frais déduits, il reste environ 2 450 € de gain, étalés sur dix-sept ans. Une hausse des frais de garantie ou un changement d'assurance moins favorable suffirait à effacer ce gain.
Scénario 3 : nouveau taux de 3,5 %, durée raccourcie à quinze ans
La mensualité monte légèrement, à 1 288,06 €, soit 23 € de plus qu'aujourd'hui. Mais le prêt se termine deux ans plus tôt et les intérêts tombent à 51 673 €. L'économie brute atteint 26 269 €, soit un gain net d'environ 19 200 €.
Tableau comparatif
| Scénario | Mensualité | Intérêts restants | Gain brut | Gain net après 7 054 € de frais |
|---|---|---|---|---|
| Prêt actuel conservé | 1 265,30 € | 77 942 € | — | — |
| 3,5 %, 17 ans | 1 173,14 € | 59 143 € | 18 800 € | ≈ 11 750 € |
| 4 %, 17 ans | 1 218,72 € | 68 439 € | 9 503 € | ≈ 2 450 € |
| 3,5 %, 15 ans | 1 288,06 € | 51 673 € | 26 269 € | ≈ 19 200 € |
Ces calculs n'intègrent pas l'assurance emprunteur, dont le coût peut modifier sensiblement le résultat dans un sens comme dans l'autre.
Ce que le comparatif enseigne
L'écart de taux ne suffit pas
Entre le scénario 1 et le scénario 2, la seule différence est un demi-point de taux, et le gain net est divisé par près de cinq. Les frais de sortie, fixes, pèsent lourd quand l'économie d'intérêts est modeste.
Le moment compte
Plus le prêt est ancien, moins il reste d'intérêts à économiser, puisque les premières années d'un prêt amortissable remboursent surtout des intérêts. Le même écart de taux, appliqué à un prêt qui n'a plus que huit ans à courir, laisserait un gain bien plus faible, alors que les frais de garantie et de dossier ne diminuent pas dans les mêmes proportions.
Allonger la durée : une baisse de mensualité qui coûte
Certains rachats servent d'abord à alléger la mensualité en allongeant la durée. Le calcul change alors de nature : la mensualité baisse, mais le coût total des intérêts peut augmenter. Une simulation honnête affiche toujours les deux chiffres côte à côte.
Le plafond légal du taux
Tout nouveau prêt doit respecter le taux de l'usure, calculé sur le taux annuel effectif global, assurance comprise. L'avis publié au Journal officiel du 26 septembre 2026 fixe les seuils applicables à compter du 1er octobre 2026 :
| Prêt immobilier aux particuliers | Taux effectif moyen au 3e trimestre 2026 | Seuil de l'usure au 1er octobre 2026 |
|---|---|---|
| Taux fixe, moins de 10 ans | 3,07 % | 4,09 % |
| Taux fixe, 10 à moins de 20 ans | 3,51 % | 4,68 % |
| Taux fixe, 20 ans et plus | 4,05 % | 5,40 % |
| Taux variable | 4,14 % | 5,52 % |
| Prêt relais | 4,87 % | 6,49 % |
Ces taux moyens sont des repères statistiques, pas des offres : le taux accordé dépend du dossier, de l'apport et de la durée.
Renégocier ou faire racheter
Avant de solliciter un autre établissement, l'emprunteur peut demander à sa banque actuelle de revoir le taux. Une renégociation acceptée évite en général les indemnités de remboursement anticipé et les frais de nouvelle garantie, puisque le prêt n'est pas remboursé : seul un avenant modifie ses conditions. La banque peut en revanche facturer des frais d'avenant. Une proposition concurrente chiffrée constitue souvent le meilleur argument dans cette discussion.
Le rachat par un autre établissement reste la voie à suivre si la banque refuse ou si l'écart obtenu est trop faible. Dans les deux cas, la démarche commence par la même simulation, avec les chiffres du tableau d'amortissement. Pour aller plus loin sur les modes de financement, la rubrique Financer son projet rassemble les autres articles consacrés au crédit.
Les étapes, une fois la simulation favorable
- Demander par écrit à la banque actuelle le décompte des indemnités de remboursement anticipé.
- Obtenir une ou plusieurs offres de prêt détaillant taux, assurance, garantie et frais.
- Refaire le calcul du gain net avec ces chiffres réels.
- Laisser courir le délai de réflexion de l'offre, puis signer.
- Faire coïncider le remboursement anticipé avec une date d'échéance pour éviter des intérêts supplémentaires, comme le conseille Service-public.gouv.fr.
Questions fréquentes
Quel écart de taux faut-il pour qu'un rachat soit rentable ?
Aucun seuil ne vaut pour tous les prêts. Sur l'exemple d'un capital restant dû de 180 000 € avec dix-sept ans à courir, un point d'écart laisse environ 11 750 € de gain net, un demi-point environ 2 450 €. Plus la durée restante est courte, plus l'écart nécessaire augmente.
Comment calculer les indemnités de remboursement anticipé ?
Il faut calculer six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux du prêt, puis 3 % du capital restant dû, et retenir le plus petit des deux montants, sauf si le contrat prévoit moins. Le décompte exact est à demander par écrit à la banque.
Un simulateur de rachat de crédit engage-t-il la banque ?
Non. Le résultat d'une simulation n'est qu'une estimation. Seule l'offre de prêt écrite, émise après étude du dossier, engage le prêteur sur un taux et des frais.
Peut-on racheter un prêt à taux zéro ou un prêt aidé ?
Un prêt à taux zéro ne coûte aucun intérêt : le racheter n'a en général aucun intérêt financier, et il est souvent conservé à côté du nouveau prêt. Les conditions particulières de chaque prêt aidé figurent dans son contrat.
Faut-il inclure l'assurance emprunteur dans la simulation ?
Oui. Le coût de l'assurance fait partie du taux annuel effectif global, et un nouveau contrat d'assurance peut coûter plus ou moins cher que l'ancien, surtout si l'âge ou la santé de l'emprunteur ont changé depuis la première souscription.
Sources et références
- Service-public.gouv.fr, Remboursement anticipé d'un crédit immobilier — www.service-public.gouv.fr
- Légifrance, Avis du 25 septembre 2026 relatif à l'usure (seuils au 1er octobre 2026) — www.legifrance.gouv.fr
