Immobilier Cannes : neuf repères chiffrés avant d'acheter

Un mardi de novembre, sur le boulevard de la Croisette, une bonne partie des volets restent fermés dans les immeubles qui font face à la mer. Rien d'anormal : ces appartements servent quelques semaines par an, au printemps, pendant le Festival, l'été. À quelques kilomètres à l'ouest, dans les rues de La Bocca, les mêmes jours de semaine ressemblent à ceux de n'importe quelle ville moyenne, avec ses écoles, ses commerces et ses familles installées à l'année.

Cette coexistence explique la plupart des chiffres qui suivent. Les neuf repères ci-dessous s'appuient sur deux sources publiques : le recensement 2023 de l'Insee, publié le 27 août 2026, et les statistiques des ventes enregistrées par l'administration fiscale (DVF), dont la dernière mise à jour date d'octobre 2026.

1. Une ville d'appartements

Sur les 73 529 logements que compte Cannes, 92,4 % sont des appartements et seulement 7 % des maisons, d'après le dossier complet de l'Insee. La maison individuelle est donc un produit rare, souvent situé sur les hauteurs (Californie, Croix-des-Gardes) ou dans les quartiers ouest. Les résidences principales comptent en moyenne 2,8 pièces, et 2,7 pièces pour les seuls appartements : le deux-pièces et le trois-pièces forment le cœur du marché.

2. Près d'un logement sur deux est une résidence secondaire

Les résidences secondaires et logements occasionnels représentent 44,2 % du parc, soit 32 466 logements, contre 52,5 % de résidences principales et 3,4 % de logements vacants. Cette proportion pèse sur tout le reste : une offre de location à l'année plus étroite qu'ailleurs, des copropriétés dont une partie des propriétaires ne vit pas sur place, et une demande nourrie en partie par une clientèle qui n'habite pas Cannes.

3. Autant de locataires que de propriétaires

Parmi les résidences principales, 47,4 % sont occupées par leur propriétaire et 49,4 % par un locataire. Les logements HLM loués vides représentent 16,3 % des résidences principales, soit 6 278 logements. Pour un investisseur, cette proportion de locataires indique une demande réelle en location à l'année, même si le parc secondaire en réduit l'offre. Pour un acheteur qui veut habiter sur place, elle a un autre sens : dans les quartiers où la résidence principale domine, les commerces, les écoles et les services restent ouverts toute l'année, ce qui n'est pas toujours le cas des secteurs les plus touristiques en dehors de la saison.

4. Un parc construit surtout entre 1946 et 1990

Les résidences principales construites entre 1946 et 1970 représentent 33,4 % du parc, celles de 1971 à 1990 encore 32,9 %. À l'inverse, les logements d'avant 1919 ne pèsent que 6,1 % et ceux construits de 2006 à 2020, 7 %. Pour l'acheteur, cette pyramide signifie beaucoup d'immeubles des Trente Glorieuses et des années 1970-1980 : grandes copropriétés, balcons, ascenseurs anciens, isolation souvent à reprendre. Le diagnostic de performance énergétique et les procès-verbaux d'assemblée générale prennent alors une importance particulière.

5. Un prix moyen proche de 6 800 € le mètre carré pour les appartements

Mois après mois, l'État met en ligne sur data.gouv.fr le décompte des ventes DVF, que l'on peut regrouper par année. Le tableau ci-dessous reprend, pour Cannes et pour l'ensemble des Alpes-Maritimes, le nombre de ventes d'appartements et leur prix moyen au mètre carré.

Deux tendances ressortent. Le nombre de ventes a reculé nettement entre 2022 et 2024, avant de se redresser en 2025. Le prix moyen, lui, a continué de progresser jusqu'en 2025, pour un écart avec la moyenne départementale d'environ 1 500 € le mètre carré. Le premier semestre 2026 ne porte que sur six mois : il ne permet pas encore de conclure à une inflexion.

La baisse du nombre de transactions mérite d'être mesurée : de 3 126 ventes d'appartements en 2022, Cannes est passée à 2 197 en 2024, soit environ 30 % de moins en deux ans. En 2025, la commune a concentré près de 12 % des ventes d'appartements du département (2 385 sur 20 461). Les maisons, rares, se sont vendues 96 fois en 2025, à un prix moyen de 8 875 € le mètre carré, un chiffre qui varie fortement d'une année à l'autre faute de volume.

6. La médiane, plus parlante que la moyenne

Sur l'ensemble de la période disponible, de juillet 2021 à juin 2026, les 12 892 ventes d'appartements cannois affichent un prix médian de 5 460 € le mètre carré, contre une moyenne de 6 453 €. La moitié des appartements se sont donc vendus sous ce prix médian. L'écart s'explique par les biens d'exception, vue mer, front de mer ou grand standing, qui tirent la moyenne vers le haut sans représenter le marché courant.

Pour les maisons, la période compte 567 ventes, avec une médiane de 6 750 € le mètre carré et une moyenne de 8 850 €. Le faible nombre de transactions rend toutefois ces chiffres plus sensibles à quelques ventes exceptionnelles.

7. Des quartiers qui ne jouent pas dans la même catégorie

Les prix médians calculés par section cadastrale, dans les mêmes statistiques DVF, varient de moins de 4 000 € à plus de 6 000 € le mètre carré selon le secteur, avant même de compter les adresses les plus prestigieuses. Les grands ensembles de la ville se distinguent ainsi :

• La Croisette et la Pointe Croisette : front de mer, palaces, appartements de standing, forte proportion de résidences secondaires.
• Le Suquet : vieille ville sur la colline, ruelles et petits logements anciens, souvent sans ascenseur.
• La Californie et la Croix-des-Gardes : hauteurs résidentielles, villas et résidences avec parc, vues dégagées.
• Le centre (rue d'Antibes, Carnot, République) : immeubles de toutes époques, commerces, gare, logements loués à l'année.
• La Bocca : quartiers ouest, code postal 06150 (le reste de la ville est en 06400), plages familiales, prix d'entrée plus accessibles et vie de quartier à l'année.

Pour une adresse précise, l'application DVF de l'État permet de consulter les ventes enregistrées rue par rue, ce qui donne une base de comparaison bien plus fiable qu'un prix moyen communal.

8. Location saisonnière ou bail à l'année : deux métiers

Le calendrier cannois (Festival, congrès, saison estivale) attire de nombreux propriétaires vers la location de courte durée. Ce choix change tout : fiscalité des meublés de tourisme, formalités propres à la commune, gestion des arrivées et du ménage, saisonnalité des revenus. La location meublée à l'année obéit à d'autres règles, présentées dans l'article sur la location meublée, et le cadre fiscal du loueur non professionnel est détaillé dans l'article sur le statut LMNP, avec des seuils et abattements différents selon que le meublé de tourisme est classé ou non.

Avant d'acheter dans l'idée de louer pour de courtes durées, il est prudent d'interroger le service municipal compétent sur le régime du logement visé, et auprès du syndic ce que le règlement de copropriété autorise.

9. Comparer avec Nice et le reste de la côte

Cannes et Nice partagent un même attrait littoral, mais ni la même taille ni le même profil d'acheteurs. À Cannes, la part de résidences secondaires approche la moitié du parc et le prix moyen dépasse d'environ 1 500 € le mètre carré celui du département. L'article consacré à l'immobilier à Nice permet de mettre les deux marchés en regard, et les autres communes du littoral sont regroupées dans les pages consacrées à la Côte d'Azur.

Les vérifications propres à un achat cannois

1. Consulter les ventes DVF de la rue et de l'immeuble, plutôt qu'un prix moyen.
2. Lire les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale : travaux votés, ravalement, ascenseur, étanchéité des toitures-terrasses.
3. Examiner le DPE, nombre d'immeubles datant des années 1950 à 1980.
4. Mesurer la part de résidences secondaires dans la copropriété, qui influe sur la vie de l'immeuble et les décisions collectives.
5. Pour un projet locatif, chiffrer séparément l'hypothèse d'un bail à l'année et celle d'une location saisonnière.

Questions fréquentes

À quel prix se vendent les appartements à Cannes ?

D'après les statistiques DVF, les appartements vendus à Cannes en 2025 l'ont été à 6 808 € le mètre carré en moyenne, sur 2 385 ventes. La médiane calculée de juillet 2021 à juin 2026 est plus basse, à 5 460 € le mètre carré.

Le marché cannois est-il en train de se retourner ?

Le prix moyen des appartements a progressé chaque année de 2022 à 2025. Le premier semestre 2026 affiche une moyenne légèrement inférieure, à 6 649 € le mètre carré, mais six mois de données ne suffisent pas à établir une baisse durable.

Combien de logements cannois ne sont pas occupés à l'année ?

Selon le recensement 2023 de l'Insee, 44,2 % des logements cannois relèvent de la catégorie résidences secondaires et logements occasionnels, soit 32 466 logements sur 73 529. S'y ajoutent 2 470 logements vacants, soit 3,4 % du parc.

Quel quartier de Cannes est le moins cher ?

Les prix les plus accessibles se trouvent en général dans les quartiers ouest, à La Bocca, et dans certains secteurs du centre éloignés de la mer. La comparaison des ventes DVF par rue reste la seule manière fiable d'en juger pour un bien précis.

Faut-il acheter à Cannes pour louer pendant le Festival ?

La période du Festival ne dure que quelques jours par an. Un projet rentable repose sur l'ensemble de l'année : saison estivale, congrès, ou location à l'année. Les règles locales applicables aux meublés de tourisme et le règlement de copropriété doivent être vérifiés avant l'achat.

Sources et références

• Insee, Dossier complet, commune de Cannes (06029), recensement 2023 — www.insee.fr
• data.gouv.fr, Statistiques DVF (demandes de valeurs foncières), mise à jour d'octobre 2026 — www.data.gouv.fr