Immobilier Nice : ce que révèlent les ventes réelles de 2026

Deux récits circulent sur l'immobilier à Nice en 2026. Celui des baromètres d'annonces, qui évoquent un léger repli des prix sous l'effet de la remontée des taux de crédit. Et celui des actes de vente réellement signés, que le fisc rend publics sous l'acronyme DVF : au 1er semestre 2026, la médiane des appartements niçois n'est descendue sous 4 800 € le m² aucun mois, et elle a atteint 5 026 € en mai.

Les deux récits ne se contredisent pas forcément. Les annonces mesurent des prix demandés, au moment où ils sont affichés ; les DVF mesurent des prix payés, avec plusieurs mois de décalage. Cette enquête s'appuie sur la seconde source, complétée par le recensement de l'Insee, pour décrire ce qui se vend vraiment à Nice, à quel prix, et ce que cela implique pour un acheteur ou un vendeur.

Nice en chiffres : logements, ventes, occupants

Une ville d'appartements

Le recensement de 2023 compte 240 935 logements à Nice pour 357 737 habitants. Le trait dominant saute aux yeux : 92,7 % sont des appartements et seulement 6,6 % des maisons. Les ventes reflètent cette structure. Au 1er semestre 2026, les statistiques DVF recensent 3 729 ventes d'appartements à Nice, contre 143 ventes de maisons, soit environ 26 appartements pour une maison.

Autre singularité : le poids des résidences secondaires et logements occasionnels, qui représentent 13,8 % du parc, auxquels s'ajoutent 12,4 % de logements vacants. Les résidences principales, elles, ne forment que 73,8 % des logements. Parmi les ménages qui y vivent, 47,2 % sont propriétaires et 49,7 % locataires, dont 11,1 % en logement HLM.

Un parc daté des Trente Glorieuses

L'Insee renseigne aussi l'âge des résidences principales. Un tiers (33,4 %) a été construit entre 1946 et 1970, et près de 30 % entre 1971 et 1990. Les immeubles d'avant 1919, typiques du Vieux-Nice et des belles façades du centre, ne représentent que 8,1 % du parc, et les constructions postérieures à 2006 à peine 7,6 %. Concrètement, un acheteur niçois visite surtout des résidences des années 1950 à 1980, avec leurs atouts (balcons, ascenseur, parfois piscine ou parking) et leurs enjeux : isolation, chauffage collectif, ravalements et travaux de copropriété.

Prix de l'immobilier à Nice, mois par mois

Le tableau suivant reprend le prix médian au m² des appartements vendus à Nice selon les statistiques DVF, pour le 1er semestre de 2025 et de 2026.

Sur six mois, la médiane 2026 dépasse celle de 2025 cinq fois sur six. Le mouvement reste modéré, de l'ordre de quelques pour cent, mais il va à l'inverse du recul annoncé par certains baromètres. Le nombre de ventes d'appartements progresse aussi légèrement : 3 729 au 1er semestre 2026 contre 3 577 au 1er semestre 2025.

Sur une période plus longue, la tendance est nette. En juin 2022, la médiane s'établissait à 4 412 € le m² ; en juin 2026, à 5 000 €, soit environ 13 % de plus en quatre ans. Dans le même temps, le volume mensuel a baissé : 903 ventes d'appartements en juin 2022, 783 en juin 2026.

Et les maisons ?

Les maisons sont si peu nombreuses que leurs médianes mensuelles varient fortement d'un mois à l'autre : 6 021 € le m² en mars 2026, 7 400 € en mai. Elles se situent presque toujours au-dessus de 6 000 € le m², et une vingtaine seulement change de mains chaque mois. Il s'agit souvent de villas sur les collines, dont le prix dépend davantage de la vue, du terrain et de l'état que d'une moyenne communale.

Les limites de ces chiffres

Les statistiques DVF portent sur des ventes, des ventes en l'état futur d'achèvement et des adjudications ; data.gouv.fr précise qu'elles excluent les mutations portant sur plusieurs biens et celles dont le prix dépasse 100 000 € le m². Une médiane communale ne dit rien d'un quartier en particulier, ni de l'état d'un logement. Elle sert à situer un prix, pas à estimer un bien.

Quartiers : des marchés très différents dans la même ville

Nice s'étend de la mer aux collines, et son marché se découpe en sous-ensembles qui ont chacun leur logique. Sans données de prix officielles publiées à l'échelle de chaque quartier, les différences tiennent surtout à la nature des biens.

• Le Vieux-Nice et le port : immeubles anciens, appartements souvent petits, parfois sans ascenseur, forte demande touristique et de résidences secondaires. Les charges et l'état des parties communes comptent beaucoup.
• Le centre et le Carré d'Or : immeubles bourgeois de la Belle Époque et résidences des années 1960 entre la Promenade des Anglais et les grands boulevards ; vue mer et étage élevé font varier le prix bien au-delà de la médiane.
• Cimiez et les collines : grandes copropriétés avec parc, anciens palaces divisés en appartements, villas ; un marché familial et de retraités.
• Mont Boron : la colline à l'est du port, recherchée pour ses vues et ses villas ; elle fait l'objet d'un article dédié sur le Mont Boron.
• Libération et Nice Nord : quartiers résidentiels plus abordables, bien reliés par le tramway, avec une clientèle de résidents à l'année.
• L'ouest et la plaine du Var : Fabron, Caucade, Saint-Isidore ; mélange de résidences récentes, de programmes neufs et de logements des années 1970, à proximité de l'aéroport et des grands axes.

Ce que ces données changent pour un acheteur

Raisonner en prix médian, puis corriger

Un appartement de 60 m² au prix médian de juin 2026 représente environ 300 000 €. Ce chiffre sert de point de départ ; un bien rénové, avec terrasse ou vue mer, peut s'en écarter fortement vers le haut, et un logement à rénover, au rez-de-chaussée ou sur une artère bruyante, vers le bas.

Lire la copropriété avant tout

Avec un parc dominé par les résidences des années 1950 à 1980, la santé de la copropriété pèse autant que le prix : travaux votés, fonds de travaux, chauffage collectif, ascenseur, état des façades. Les procès-verbaux d'assemblée générale et le diagnostic de performance énergétique sont les deux documents à lire en premier.

Une demande locative à l'année bien réelle

Le recensement rappelle qu'à Nice, la moitié des ménages (49,7 %) sont locataires de leur résidence principale. À côté du marché saisonnier, il existe donc une demande de location à l'année importante, portée par les étudiants, les actifs du bassin d'emploi et les retraités. Pour un propriétaire bailleur, cette clientèle offre une occupation plus régulière que la location touristique, avec un cadre juridique stable : bail d'habitation, révision annuelle du loyer selon l'indice de référence, diagnostics à fournir. Le diagnostic de performance énergétique y joue un rôle croissant, puisque les logements les plus énergivores sortent progressivement du marché locatif ; dans un parc construit en majorité avant 1990, c'est un point à examiner avant tout achat destiné à la location.

Intégrer la question des résidences secondaires

Dans une ville où près d'un logement sur sept est une résidence secondaire ou occasionnelle, une partie des acheteurs vient d'ailleurs, en France ou à l'étranger, et certains immeubles du centre fonctionnent largement en location saisonnière. Le règlement de copropriété peut encadrer cet usage. Un acheteur qui compte y vivre à l'année vérifie l'occupation de l'immeuble ; un investisseur se renseigne en mairie sur le régime des meublés de tourisme avant de signer.

Ce que ces données changent pour un vendeur

Un vendeur niçois dispose, avec les DVF, d'un moyen simple de confronter son prix aux ventes réelles de son secteur, consultables sous forme de statistiques sur data.gouv.fr. Les prix affichés par les biens concurrents ne sont qu'un indice : seuls les prix signés reflètent ce que les acheteurs ont accepté de payer. Avec une médiane qui progresse lentement et des volumes stables, les biens affichés nettement au-dessus du marché risquent de rester longtemps en vente.

Pour situer Nice par rapport à ses voisines, la comparaison avec l'immobilier à Villefranche-sur-Mer, petite commune littorale à l'est, et avec l'immobilier à Cannes, à l'ouest, montre des marchés de nature très différente. Dans l'arrière-pays, un village comme Saint-Paul-de-Vence obéit encore à d'autres logiques de prix et de patrimoine.

Questions fréquentes

Combien coûte un mètre carré à Nice cette année ?

D'après les statistiques DVF, le prix médian des appartements vendus à Nice a varié de 4 796 € à 5 026 € le m² selon les mois du 1er semestre 2026. Les maisons, beaucoup plus rares, dépassent généralement 6 000 € le m².

Nice connaît-elle une baisse des prix ?

Les ventes enregistrées ne montrent pas de baisse au 1er semestre 2026 : la médiane mensuelle des appartements est supérieure à celle de 2025 cinq mois sur six. Certains baromètres fondés sur les annonces signalent un léger repli plus récent, que les actes de vente ne reflètent qu'avec plusieurs mois de décalage.

Combien de logements se vendent à Nice chaque année ?

Au 1er semestre 2026, les statistiques DVF comptent 3 729 ventes d'appartements et 143 ventes de maisons, soit un rythme d'environ 650 transactions par mois.

Y a-t-il beaucoup de résidences secondaires à Nice ?

Selon le recensement de 2023, les résidences secondaires et logements occasionnels représentent 13,8 % des 240 935 logements de la ville, et les logements vacants 12,4 %.

Où trouver les prix de vente réels à Nice ?

Les données DVF sont publiées par l'administration fiscale et reprises sous forme de statistiques sur data.gouv.fr. Elles permettent de consulter les ventes passées par commune et par secteur, avec quelques mois de décalage.

Sources et références

• data.gouv.fr, Statistiques DVF — www.data.gouv.fr
• data.gouv.fr, statistiques mensuelles DVF pour la commune de Nice (06088) — tabular-api.data.gouv.fr
• Insee, dossier complet, commune de Nice (06088) — www.insee.fr