D'un côté de la frontière, 493 transactions immobilières ont représenté 5,9 milliards d'euros en 2025, soit près de 12 millions d'euros par vente en moyenne. De l'autre, à quelques rues, les 273 appartements vendus à Beausoleil la même année ont changé de mains à un prix médian proche de 7 000 € le mètre carré. Monaco et Beausoleil partagent les mêmes collines, mais pas le même marché.
Cet écart fait de Beausoleil l'une des communes les plus singulières des Alpes-Maritimes. Ni banlieue ordinaire ni extension de la Principauté, elle forme un marché à part, que l'on comprend mieux en le comparant à ses voisins immédiats.
Immobilier Beausoleil : ce que disent les chiffres
Une ville d'appartements et de locataires
Le dossier de l'Insee publié en août 2026 décrit une commune de 11 936 habitants en 2023, pour 10 441 logements. Trois traits la distinguent :
- 91,2 % des logements sont des appartements. La maison individuelle y est rare, ce qui s'explique par la pente et la densité du bâti.
- 43,7 % des logements sont des résidences secondaires ou occasionnelles. C'est une proportion considérable pour une ville qui n'est pas une station balnéaire au sens classique.
- 55,1 % des ménages sont locataires de leur résidence principale, contre 42 % de propriétaires.
Le niveau de vie médian s'établit à 25 200 € en 2023 et le taux de chômage au sens du recensement à 8,7 % des 15-64 ans. Ces données dessinent une population active, souvent locataire, à côté d'un parc important de logements qui ne sont pas occupés à l'année.
Un prix médian stable autour de 7 000 €/m²
Les demandes de valeurs foncières, publiées par l'administration fiscale, recensent les ventes réellement signées. En ne retenant que les ventes d'un seul appartement, sans maison ni local commercial dans la même mutation, le calcul donne pour Beausoleil :
| Année | Appartements vendus (calcul) | Prix médian au m² | Quart le moins cher | Quart le plus cher |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 226 | environ 6 980 € | sous 5 700 € | au-delà de 8 300 € |
| 2025 | 273 | environ 6 980 € | sous 6 000 € | au-delà de 8 300 € |
Le prix médian n'a quasiment pas bougé d'une année sur l'autre, tandis que le nombre de ventes a progressé. L'écart entre les deux extrémités du marché reste large : un appartement ancien sans vue dans les hauteurs ne se compare pas à un logement récent proche des limites de la Principauté. Ces chiffres sont des ordres de grandeur calculés sur des surfaces bâties déclarées : ils ne remplacent pas l'examen des ventes d'une rue précise.
Studios, deux-pièces, grands appartements : des prix au m² proches
La même base permet de comparer les ventes de 2025 selon le nombre de pièces principales. Les valeurs ci-dessous sont des médianes calculées sur les ventes d'un appartement seul.
| Taille | Ventes 2025 (calcul) | Surface médiane | Prix médian | Prix médian au m² |
|---|---|---|---|---|
| 1 pièce | 59 | 29 m² | 212 000 € | environ 7 130 € |
| 2 pièces | 104 | 44 m² | 300 000 € | environ 7 130 € |
| 3 pièces | 76 | 62 m² | 402 500 € | environ 6 720 € |
| 4 pièces et plus | 34 | 78 m² | 565 000 € | environ 6 800 € |
Le deux-pièces domine nettement les transactions, devant le trois-pièces et le studio. Le prix au mètre carré baisse légèrement à partir de trois pièces, un schéma fréquent dans les marchés tendus où les petites surfaces concentrent la demande des actifs et des investisseurs. Pour un budget de 300 000 €, la médiane correspond donc à un deux-pièces d'une quarantaine de mètres carrés.
Le neuf, une part réelle du marché
En 2025, la base DVF enregistre 392 mutations de type « vente » à Beausoleil, tous biens confondus, et 46 ventes en l'état futur d'achèvement, c'est-à-dire des logements achetés sur plan. Les programmes neufs pèsent donc environ une transaction sur dix. Ils répondent à une demande que le parc ancien, souvent dépourvu d'ascenseur ou de stationnement, satisfait mal. Leurs prix ne sont pas inclus dans les médianes ci-dessus, qui portent sur les ventes de logements existants et assimilés.
Beausoleil face à ses voisins
Le comparatif des prix en 2025
Le même calcul, appliqué aux communes voisines, situe Beausoleil dans la hiérarchie locale.
| Commune | Appartements vendus en 2025 (calcul) | Prix médian au m² |
|---|---|---|
| Cap-d'Ail | 75 | environ 7 500 € |
| Beausoleil | 273 | environ 6 980 € |
| Roquebrune-Cap-Martin | 451 | environ 6 180 € |
| Menton | 947 | environ 5 000 € |
Beausoleil se place juste sous Cap-d'Ail, l'autre commune française accolée à Monaco, plus petite et tournée vers la mer. Elle devance nettement Roquebrune-Cap-Martin et Menton, où l'éloignement de la Principauté se lit dans les prix. Le volume de ventes compte aussi : à Cap-d'Ail, quelques dizaines de transactions suffisent à faire varier la médiane, alors que Menton offre un marché beaucoup plus profond.
Le contraste avec Monaco
La Principauté publie ses propres statistiques par l'intermédiaire de l'IMSEE, l'institut monégasque de la statistique. Son observatoire de l'immobilier, publié le 16 février 2026, recense 493 transactions en 2025, en hausse de 5,8 % sur un an, pour un montant total de 5,9 milliards d'euros, stable au niveau record de l'année précédente.
L'IMSEE a changé en 2025 sa méthode de calcul du prix au mètre carré : il repose désormais sur un modèle statistique appliqué à toutes les ventes dont la surface est connue, ventes de logements neufs comprises, et tient compte de l'époque de construction. Les séries publiées avant cette date ne se comparent donc pas directement aux nouvelles. Quel que soit l'indicateur retenu, l'écart avec Beausoleil se mesure en multiples, pas en pourcentages.
Résider à Beausoleil n'est pas résider à Monaco
C'est le contraste le plus important pour un acheteur. Beausoleil est une commune française : y habiter, c'est être résident en France, avec les règles fiscales, sociales et administratives françaises. La proximité géographique ne confère aucun statut monégasque. Les conséquences fiscales d'un projet, notamment pour une personne qui travaille en Principauté ou qui y a déjà résidé, relèvent d'un examen au cas par cas avec un notaire ou un conseiller ; aucune règle générale ne remplace cette analyse.
Acheter à Beausoleil : les points de comparaison utiles
L'emplacement dans la commune
La ville s'étage en hauteur au-dessus de la Principauté. L'écart entre le quart le moins cher et le quart le plus cher des ventes tient en bonne partie à l'emplacement : la proximité des limites de Monaco, la vue et la facilité d'accès pèsent dans le prix, alors que les rues en pente et les escaliers allongent les trajets dans les hauteurs. À budget égal, l'arbitrage se fait entre proximité, vue, étage et stationnement, rare et donc précieux.
Le parc ancien et la copropriété
Avec plus de neuf logements sur dix en appartement, l'achat à Beausoleil est presque toujours un achat en copropriété. Les immeubles anciens, nombreux, appellent une lecture attentive des procès-verbaux d'assemblée générale, du plan pluriannuel de travaux et des diagnostics, en particulier pour les façades et les installations électriques. La pente ajoute ses propres sujets : murs de soutènement, accès, ascenseurs.
Louer plutôt qu'habiter
Un parc locatif majoritaire et la proximité d'un bassin d'emploi important orientent beaucoup d'acheteurs vers l'investissement. La demande de logements à l'année existe, mais la rentabilité dépend du prix d'achat, des charges de copropriété et du régime fiscal choisi. Les règles de la location meublée et de la location nue ne produisent pas les mêmes résultats, et la part élevée de résidences secondaires rappelle que tous les logements ne sont pas sur le marché locatif.
Comparer avec le reste de la Riviera
Beausoleil n'est qu'une des portes d'entrée sur la Côte d'Azur orientale. Plus à l'ouest, Villefranche-sur-Mer offre un marché plus restreint, centré sur sa rade, et Nice un marché beaucoup plus vaste, avec des écarts considérables d'un quartier à l'autre. La rubrique Côte d'Azur rassemble ces comparaisons commune par commune.
Pour suivre l'évolution des prix, les ventes signées publiées dans la base DVF restent la référence : elles reflètent des transactions réelles, alors que les prix d'annonces mesurent seulement les attentes des vendeurs.
Vérifier les ventes d'une rue précise
Les fichiers publics des demandes de valeurs foncières donnent, pour chaque vente, la date, le prix, l'adresse, la surface bâtie déclarée et le nombre de pièces. Avant une offre, il est utile d'en extraire les ventes de la même rue ou de la même résidence sur deux ou trois ans, en écartant les ventes groupées (plusieurs lots, un local commercial avec un appartement) qui faussent le prix au mètre carré. Comparer ensuite des biens de taille et d'étage proches donne une base de négociation bien plus solide qu'un prix moyen communal. La surface déclarée dans ces fichiers n'est pas toujours la surface Carrez : un écart de quelques mètres carrés suffit à déplacer sensiblement le prix au mètre carré d'un studio.
Questions fréquentes
À quel niveau se situe la médiane des appartements à Beausoleil ?
D'après les ventes enregistrées dans la base DVF, le prix médian d'un appartement s'est établi autour de 7 000 €/m² en 2024 comme en 2025, avec un quart des ventes sous 6 000 € et un quart au-delà de 8 300 €.
Beausoleil est-elle plus chère que Menton ou Roquebrune-Cap-Martin ?
Oui. En 2025, la médiane calculée sur les ventes d'appartements atteint environ 6 980 €/m² à Beausoleil, contre environ 6 180 € à Roquebrune-Cap-Martin et 5 000 € à Menton. Cap-d'Ail se situe un peu au-dessus, vers 7 500 €.
Habiter Beausoleil donne-t-il accès à la fiscalité monégasque ?
Non. Beausoleil est une commune française et ses habitants sont résidents en France. Pour une situation particulière, notamment un emploi à Monaco, un notaire ou un conseiller doit être consulté.
Le marché de Beausoleil est-il surtout locatif ?
Les locataires représentent 55,1 % des ménages en 2023 selon l'Insee, et 43,7 % des logements sont des résidences secondaires ou occasionnelles. Le marché mêle donc location à l'année et logements occupés une partie de l'année seulement.
Combien de logements compte Beausoleil ?
10 441 logements en 2023 pour 11 936 habitants, dont 91,2 % d'appartements, selon le dossier complet de l'Insee.
Sources et références
- Insee, Dossier complet, commune de Beausoleil (06012) — www.insee.fr
- Data.gouv.fr, Demandes de valeurs foncières géolocalisées, Beausoleil 2025 — files.data.gouv.fr
- IMSEE (Monaco Statistics), Real Estate Observatory 2025 edition — imsee.mc
