En 2023, sur les 5 472 logements que compte Villefranche-sur-Mer, 2 747 étaient des résidences secondaires ou des logements occasionnels, soit 50,2 % du parc, selon l'Insee. Dix ans plus tôt, cette part n'était que de 43,1 %. Dans le même temps, la population municipale a reculé, de 5 443 habitants en 2012 à 5 008 en 2023. Le chiffre résume le marché local : une commune très demandée, mais de moins en moins habitée à l'année.
Pour mesurer les prix, les annonces ne suffisent pas. Les ventes réellement signées chez le notaire figurent dans la base publique des Demandes de valeurs foncières (DVF), publiée par la DGFiP. L'analyse qui suit porte sur les ventes de 2023, 2024 et 2025 dans la commune, soit plus de 400 appartements et plus de 80 maisons vendus seuls.
Le marché de l'immobilier à Villefranche-sur-Mer en chiffres
Un parc d'appartements, une minorité de maisons
Les appartements représentent 76,3 % des logements de la commune en 2023, les maisons 23,1 %. Parmi les résidences principales, 62 % sont occupées par leur propriétaire, une proportion en hausse depuis 2017 (58 %). Les logements vacants restent rares : 296, soit 5,4 % du parc.
| Indicateur Insee | 2012 | 2017 | 2023 |
|---|---|---|---|
| Population municipale | 5 443 | 5 091 | 5 008 |
| Nombre de logements | 5 213 | 5 268 | 5 472 |
| Part des résidences principales | 49,7 % | 46,3 % | 44,4 % |
| Part des résidences secondaires | 43,1 % | 48,0 % | 50,2 % |
| Part des logements vacants | 7,1 % | 5,7 % | 5,4 % |
Le niveau de vie médian des habitants s'établit à 29 910 euros en 2023, selon les données fiscales et sociales de l'Insee. Mis en regard des prix de vente, il montre que le marché est largement alimenté par des acheteurs extérieurs à la commune.
Les prix au mètre carré tirés des ventes réelles
Le calcul retient les ventes d'un seul appartement ou d'une seule maison, éventuellement avec cave ou parking, et rapporte le prix à la surface bâtie déclarée. La médiane, moins sensible aux ventes exceptionnelles que la moyenne, sert de repère.
| Année de vente | Appartements vendus | Prix médian au m² | Maisons vendues | Prix médian au m² |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 135 | 7 780 € | 34 | 14 550 € |
| 2024 | 127 | 8 330 € | 28 | 15 620 € |
| 2025 | 141 | 8 680 € | 22 | 12 900 € |
Pour les appartements, le prix médian a donc progressé d'environ 12 % en deux ans. Pour les maisons, les volumes sont trop faibles pour parler de tendance : une poignée de villas avec vue sur la rade suffit à déplacer la médiane d'une année à l'autre.
Une dispersion très forte
La médiane cache des écarts considérables. En 2025, un quart des appartements se sont vendus moins de 6 700 euros le mètre carré, et un quart plus de 10 900 euros. Entre un deux-pièces sans vue au-dessus de la Basse Corniche et un appartement en dernier étage tourné vers la rade, l'écart de prix au mètre carré peut dépasser le simple au double.
| Appartements vendus en 2025 | Nombre de ventes | Prix médian du bien |
|---|---|---|
| Une pièce | 26 | 220 000 € |
| Deux pièces | 49 | 385 000 € |
| Trois pièces | 43 | 681 000 € |
| Quatre pièces et plus | 23 | 775 000 € |
Villefranche face à ses voisines
Le même calcul, appliqué aux ventes de 2025 des communes voisines de la rade, situe Villefranche dans une échelle de prix très étirée :
| Commune (ventes 2025) | Appartements vendus | Prix médian au m² |
|---|---|---|
| Beaulieu-sur-Mer | 112 | 8 500 € |
| Villefranche-sur-Mer | 141 | 8 680 € |
| Saint-Jean-Cap-Ferrat | 26 | 14 190 € |
Beaulieu-sur-Mer, à l'est, affiche un niveau médian très proche, avec une dispersion plus faible : la moitié de ses ventes se situent entre 6 900 et 9 700 euros le mètre carré. Saint-Jean-Cap-Ferrat, sur la presqu'île qui ferme la rade, joue dans une autre catégorie, avec peu de ventes et des prix médians supérieurs de plus de 60 %. Pour un acheteur, Villefranche occupe donc une position intermédiaire sur la rade : au niveau de Beaulieu, nettement en dessous du Cap.
Comment lire ces chiffres
Trois limites s'appliquent à toute exploitation de DVF. D'abord, la base ne décrit ni l'état du logement, ni l'étage, ni la vue : deux appartements de même surface peuvent figurer côte à côte avec des prix sans rapport. Ensuite, les données sont publiées avec retard ; les fichiers disponibles fin octobre 2026 s'arrêtent aux ventes de décembre 2025. Enfin, la surface retenue est la surface bâtie déclarée, qui n'est pas toujours la surface Carrez du compromis. Les médianes donnent un ordre de grandeur fiable pour la commune, pas le prix d'un bien précis.
Une commune entre rade, corniches et collines
Le vieux Villefranche et le port
Le centre ancien descend en ruelles et en escaliers jusqu'au port de la Santé, au pied de la citadelle Saint-Elme. On y trouve surtout de petits appartements dans des immeubles anciens, souvent sans ascenseur, parfois sans stationnement. Les biens y attirent les acheteurs de résidences secondaires et les investisseurs en location saisonnière, ce qui limite l'offre accessible aux familles.
Les pentes et le Col de Villefranche
Au-dessus du village, les quartiers résidentiels s'étagent jusqu'à la Moyenne Corniche et au Col de Villefranche. Les résidences des années 1960 à 1980 y côtoient des villas sur de grands terrains. L'exposition, la vue sur la rade et l'accès en voiture font varier fortement les prix d'une rue à l'autre. Côté ouest, la commune confine aux collines du Mont Boron, à Nice, dont le marché présente les mêmes caractéristiques de rareté.
La Darse et le bord de mer
Autour de la Darse, l'ancien port militaire devenu port de plaisance, et le long de la Basse Corniche vers Beaulieu-sur-Mer, les immeubles avec accès direct au bord de mer constituent le haut du marché des appartements. La circulation sur la Basse Corniche et le bruit sont à vérifier lors des visites.
Acheter à Villefranche-sur-Mer : ce que révèle l'enquête
Peu de ventes, des délais imprévisibles
Avec 120 à 140 ventes d'appartements par an et une trentaine de maisons au plus, le marché est étroit. Un acheteur qui cherche un type de bien précis, par exemple un trois-pièces avec terrasse et parking, peut attendre plusieurs mois avant qu'une offre corresponde. À l'inverse, un vendeur ne dispose que de peu de références comparables, ce qui rend l'estimation immobilière délicate et justifie de croiser plusieurs méthodes.
La concurrence des résidences secondaires
La moitié du parc sert de résidence secondaire. Pour un ménage qui veut s'installer à l'année, cela signifie une concurrence d'acheteurs aux budgets souvent plus élevés, et une vie de quartier plus calme hors saison. Les écoles, les commerces ouverts toute l'année et les transports méritent d'être regardés de près avant de s'engager.
Les transports vers Nice et Monaco
La commune est desservie par la ligne ferroviaire du littoral entre Nice et Vintimille, avec une gare au bord de la rade, ainsi que par les lignes de bus qui suivent la Basse Corniche. Pour un actif qui travaille à Nice ou à Monaco, la proximité de la gare peut peser autant que la vue dans le choix du bien. Les prix de la ville voisine sont détaillés dans l'enquête sur l'immobilier à Nice.
Copropriétés anciennes et terrain en pente
Plusieurs points reviennent dans les dossiers de vente :
- les travaux de copropriété : ravalement, toiture, réseaux dans les immeubles anciens du village ; les procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années indiquent ce qui a été voté ou repoussé ;
- le stationnement : rare dans le centre, il augmente nettement la valeur d'un bien quand il existe ;
- les risques naturels : l'état des risques annexé à la promesse renseigne sur les mouvements de terrain et le risque sismique, réel dans les Alpes-Maritimes ;
- le DPE : de nombreux logements anciens en pierre affichent une mauvaise étiquette, ce qui pèse sur la possibilité de louer à l'année ;
- les règles d'urbanisme : le plan local d'urbanisme et la loi littoral encadrent les extensions et les constructions nouvelles.
Vendre ou louer : les questions qui se posent
Pour un vendeur, le prix d'un bien avec vue sur la rade ne se déduit pas d'une moyenne communale. Les ventes DVF de la même rue ou de la même résidence, quand elles existent, sont la meilleure base de discussion. Les données géolocalisées publiées sur data.gouv.fr permettent de les retrouver parcelle par parcelle, sur les cinq dernières années.
Pour un propriétaire qui souhaite louer, la question de la location saisonnière se pose dans une commune aussi touristique. Les règles de déclaration en mairie et de changement d'usage relèvent de la commune et peuvent évoluer ; elles se vérifient auprès du service urbanisme avant tout achat motivé par ce projet.
Questions fréquentes
Combien coûte le mètre carré à Villefranche-sur-Mer ?
D'après les ventes DVF de 2025, le prix médian d'un appartement est d'environ 8 700 euros le mètre carré, avec la moitié des ventes comprises entre 6 700 et 10 900 euros. Pour les maisons, peu nombreuses, la médiane 2025 se situe autour de 12 900 euros, après 15 600 euros en 2024.
Les prix de l'immobilier montent-ils à Villefranche-sur-Mer ?
Pour les appartements, la médiane est passée d'environ 7 800 euros en 2023 à 8 300 euros en 2024, puis 8 700 euros en 2025. Pour les maisons, le faible nombre de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable.
Combien de ventes ont lieu chaque année ?
La base DVF recense pour la commune de l'ordre de 130 ventes d'appartements seuls par an entre 2023 et 2025, et entre 22 et 34 ventes de maisons. Le marché est donc étroit et sensible à quelques ventes exceptionnelles.
Quelle part de résidences secondaires à Villefranche-sur-Mer ?
Selon l'Insee, 50,2 % des logements étaient des résidences secondaires ou des logements occasionnels en 2023, contre 43,1 % en 2012. Les résidences principales ne représentent plus que 44,4 % du parc.
Où trouver les prix des ventes passées ?
Les ventes des cinq dernières années figurent dans la base Demandes de valeurs foncières, consultable gratuitement sur l'application de l'État et téléchargeable sur data.gouv.fr. Les notaires publient aussi des statistiques de prix par commune.
Sources et références
- Insee, Dossier complet de la commune de Villefranche-sur-Mer (06159) — www.insee.fr
- data.gouv.fr, Demandes de valeurs foncières géolocalisées (fichiers 2023, 2024 et 2025 de la commune 06159) — www.data.gouv.fr
