DPE G location : de 2021 à 2034, le calendrier qui ferme le bail

Le 1er janvier 2025, la lettre G du diagnostic de performance énergétique a cessé d'être une simple mauvaise note pour devenir un motif d'indécence : depuis cette date, en métropole, seul un logement classé de A à F peut faire l'objet d'un bail de résidence principale signé, renouvelé ou reconduit tacitement. Cette règle, issue de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, n'est pas tombée d'un coup. Elle a été précédée d'un gel des loyers en 2022, d'un premier seuil de consommation en 2023, et elle sera suivie de deux autres marches, en 2028 et en 2034.

Tout dépend donc de la date du bail, de son renouvellement ou de sa reconduction. Les étapes ci-dessous suivent les fiches de service-public.fr et du ministère de la Transition écologique consultées en octobre 2026.

22 août 2021 : la loi qui fait entrer l'énergie dans la décence

Avant 2021, un logement décent devait déjà être sans risque pour la santé et la sécurité, disposer d'équipements minimaux et d'une surface suffisante, d'après le décret du 30 janvier 2002 et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. La loi Climat et résilience a ajouté un critère chiffré : un niveau minimal de performance énergétique, mesuré par le DPE, qui se resserre par paliers.

Le mécanisme est important pour comprendre la suite. La loi n'interdit pas de posséder un logement classé G, ni de l'habiter soi-même, ni de le vendre. Elle le classe parmi les logements non décents pour la location de résidence principale régie par la loi de 1989. Or un propriétaire a l'obligation de remettre au locataire un logement décent. L'« interdiction de louer » dont parlent les annonces de la presse est donc, juridiquement, une obligation de décence que le bailleur ne peut plus remplir avec un logement G.

24 août 2022 : le gel des loyers F et G

Première conséquence concrète : depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement privé classé F ou G ne peut plus augmenter, d'après le ministère de la Transition écologique. Le gel vise les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date, en location vide comme en location meublée, baux mobilité compris. Les meublés de tourisme en sont exclus.

Le gel bloque quatre hausses :

Une hausse redevient possible seulement après des travaux qui portent le logement au minimum en classe E, attestée par un nouveau DPE. Pour un bailleur en location meublée, la règle est la même : le mobilier ne change rien au classement énergétique.

1er janvier 2023 : le premier seuil, les « G+ »

Le premier palier ne visait pas toute la classe G, seulement sa frange la plus énergivore. Pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits en 2023 et en 2024, seul un logement consommant moins de 450 kWh d'énergie finale par m² de surface habitable et par an pouvait être loué, d'après service-public.fr. On parlait alors de logements « G+ ».

Un logement pouvait donc être classé G tout en restant sous ce seuil, et rester louable jusqu'à la fin de 2024.

À cette date s'ajoute une règle souvent oubliée : un logement dont le DPE est vierge, c'est-à-dire sans classe attribuée, est considéré comme indécent à partir de la première reconduction tacite postérieure au 1er janvier 2023, précise le ministère.

1er juillet 2024 : un recalcul pour les petites surfaces

Les studios étaient pénalisés par la méthode de calcul. Depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes sont ajustés pour les surfaces de 40 m² ou moins, d'après service-public.fr. Le propriétaire n'a pas besoin de refaire un diagnostic : une attestation de l'ADEME, téléchargeable en ligne, remplace l'étiquette initiale lorsque le nouveau calcul l'améliore.

1er janvier 2025 : la classe G sort du marché locatif

C'est la date centrale. Depuis le 1er janvier 2025, un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit en métropole exige un logement classé de A à F. Un logement en classe G, quel que soit son niveau de consommation, est indécent pour ce bail.

Le bail en cours n'est pas rompu

La règle ne s'applique pas aux baux en cours avant leur renouvellement ou leur reconduction tacite, indique le ministère. Un locataire entré en 2023 dans un logement classé G garde son bail. Le critère s'applique au moment où le contrat est renouvelé ou reconduit : pour un bail vide de trois ans, cela peut se produire en 2026 ou en 2027 selon la date de signature.

Le propriétaire ne peut pas pour autant donner congé pour faire les travaux. Le ministère rappelle que le congé ne peut pas être utilisé pour réaliser une rénovation énergétique, et qu'une grande partie des travaux peut être menée en présence du locataire.

La même date invalide les vieux diagnostics

Le 1er janvier 2025 a aussi mis fin aux DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : ils ne sont plus valables et doivent être refaits pour louer ou vendre, d'après service-public.fr. Les DPE établis depuis le 1er juillet 2021 restent valables dix ans. Le bailleur doit remettre au locataire un DPE de moins de dix ans à la signature ou au renouvellement du bail, dans le dossier de diagnostic technique.

1er janvier 2026 : l'électricité recalculée

Un changement technique a fait bouger une partie des étiquettes. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, d'après la fiche DPE de service-public.fr. Un appartement chauffé à l'électricité qui frôlait la limite de la classe G peut ainsi passer en F sans aucun travaux.

Les DPE établis à partir de 2026 intègrent automatiquement le nouveau coefficient. Ceux de 2025 et des années précédentes restent valables et peuvent être mis à jour gratuitement en ligne, sans nouvelle visite, si l'étiquette s'améliore : l'ADEME délivre alors une attestation qui remplace l'étiquette initiale. La même fiche signale un arrêté du 19 août 2026 qui abaisse encore ce coefficient à 1,7 à partir du 1er janvier 2027.

Les recours du locataire face à un logement classé G

Le logement classé G loué en violation de la règle reste soumis au droit commun de la décence, prévu par l'article 20-1 de la loi de 1989. La procédure décrite par service-public.fr suit quatre temps.

1. Le locataire met en demeure le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception de mettre le logement aux normes. Une information adressée au bailleur par l'organisme qui verse l'allocation logement vaut mise en demeure.
2. Sans réponse ou en cas de désaccord après deux mois, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection.
3. La commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice peut être saisi avant, gratuitement, mais ce passage n'est pas obligatoire.
4. Le juge peut fixer la nature des travaux et leur délai, réduire le loyer, suspendre son paiement avec ou sans consignation jusqu'à la réalisation des travaux, et suspendre la durée du bail.

Pour les baux conclus depuis 2025, le juge peut aussi reporter sa décision dans l'attente de celle de l'autorité administrative compétente. Lorsque le locataire perçoit l'APL, la procédure de conservation des aides peut durer jusqu'à dix-huit mois sans le pénaliser, précise le ministère.

Le locataire ne peut pas, de lui-même, cesser de payer son loyer : seule une décision du juge peut suspendre ou réduire le paiement. Aucun contrôle administratif spécifique n'existe : c'est le locataire qui engage la démarche, souligne le ministère.

Deux exceptions encadrées

Le juge ne peut pas toujours ordonner des travaux. Deux situations limitent son pouvoir, d'après service-public.fr et le ministère.

La copropriété. Lorsque le logement se trouve dans un immeuble en copropriété, le juge ne peut pas ordonner les travaux si le copropriétaire démontre qu'il a fait toutes les diligences nécessaires, notamment en proposant les travaux en assemblée générale, sans parvenir au niveau minimal exigé.

Les contraintes techniques ou patrimoniales. Pour les baux à partir de 2025, le juge ne peut pas non plus ordonner ces travaux si au moins l'une de ces contraintes s'applique : un risque de pathologie du bâti, attesté par une note d'architecte, ou un refus de l'autorité d'urbanisme ou du patrimoine de modifier les parties extérieures ou des éléments d'architecture. C'est au propriétaire d'apporter les justificatifs.

Ces exceptions ne rendent pas le logement décent : le classement G reste un obstacle pour le prochain bail.

2028 puis 2034 : les marches suivantes

Le calendrier ne s'arrête pas à la classe G. D'après service-public.fr et le ministère, les exigences en métropole se resserrent ainsi :

En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : la classe G est exclue à partir de 2028 et la classe F à partir de 2031, d'après les tableaux de service-public.fr.

Viser seulement la classe F prépare donc une nouvelle échéance en 2028, et le gel des loyers ne se lève qu'en classe E.

Les choix qui restent au propriétaire

Un bailleur dont le logement est classé G a, en pratique, trois voies, sans qu'aucune ne puisse être conseillée de manière générale.

Faire mettre à jour le DPE. C'est la piste à vérifier en premier pour les petites surfaces et les logements chauffés à l'électricité, grâce aux recalculs de 2024 et de 2026.

Rénover. L'objectif minimal pour relouer est la classe F, mais la classe E permet aussi de sortir du gel des loyers. Un nouveau DPE après travaux atteste le changement. Sur le plan fiscal, une partie des travaux peut être déduite des revenus fonciers selon leur nature : la déclaration 2044 détaille les lignes concernées, et un conseiller ou l'ADIL peut examiner un cas particulier.

Vendre ou occuper le logement. La vente d'un logement classé G reste autorisée. L'annonce doit alors afficher les classes énergie et climat et la mention « Logement à consommation énergétique excessive », ainsi qu'une estimation des dépenses annuelles d'énergie, d'après service-public.fr. Le classement pèse sur le prix : une estimation immobilière qui intègre le coût des travaux donne un point de départ réaliste.

Questions fréquentes

Un logement classé G peut-il encore être loué en 2026 ?

Pas par un nouveau bail de résidence principale, ni par un renouvellement ou une reconduction tacite, en métropole. Un bail signé avant 2025 continue jusqu'à son échéance, et la règle s'applique au moment où il est renouvelé ou reconduit.

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer d'un logement DPE G ?

Non. Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F et G est gelé : pas de révision annuelle, pas de hausse entre deux locataires ni au renouvellement. Une hausse n'est possible qu'après des travaux atteignant au moins la classe E.

Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer ?

Non, pas de sa propre initiative. Il met en demeure le bailleur par lettre recommandée, puis peut saisir le juge des contentieux de la protection après deux mois. Seul le juge peut réduire ou suspendre le loyer.

La location saisonnière est-elle concernée par le gel des loyers ?

Le ministère indique que les meublés de tourisme sont exclus du gel des loyers. Le régime de décence énergétique décrit ici concerne la location de résidence principale régie par la loi du 6 juillet 1989.

Un DPE G réalisé en 2024 est-il encore valable ?

Oui, s'il a été établi après le 1er juillet 2021 : il reste valable dix ans. S'il concerne un logement chauffé à l'électricité ou de 40 m² ou moins, une attestation de l'ADEME peut en actualiser l'étiquette gratuitement.

Sources et références

• Service-public.fr, Logement décent : quelles sont les obligations du propriétaire ? — www.service-public.gouv.fr
• Ministère de la Transition écologique, Interdiction de location et gel des loyers des passoires énergétiques — www.ecologie.gouv.fr
• Service-public.fr, Diagnostic de performance énergétique (DPE) — www.service-public.gouv.fr