Il faut 4 423 € de revenus mensuels, nets avant impôt, pour emprunter 300 000 euros sur 25 ans sans dépasser le plafond de 35 %. Le calcul part du taux moyen de 3,32 % constaté en août 2026 sur les prêts immobiliers, hors renégociations (statistiques de la Banque de France), ajoute une assurance de 0,30 % du capital par an (hypothèse retenue pour cet exemple) et suppose qu'aucun autre crédit ne court. Sur 20 ans, la barre monte à 5 106 €.
Ce montant reste un seuil de calcul, jamais une promesse d'accord. Il situe aussi le dossier : le panorama statistique de juillet 2026 place le montant moyen emprunté à un peu plus de 200 000 €, et à 183 000 € pour les primo-accédants. Une demande de 300 000 € se place donc nettement au-dessus de la moyenne, ce qui explique l'attention portée à l'apport et au budget restant.
Quel salaire pour emprunter 300 000 euros selon la durée
Le tableau applique le même taux de 3,32 % à toutes les durées, afin d'isoler l'effet de la durée. Dans la pratique, les prêts courts se signent plutôt moins cher que les longs. Les intérêts indiqués excluent l'assurance, qui coûte ici 75 € par mois.
| Durée | Mensualité hors assurance | Mensualité totale | Revenu à 35 % | Intérêts totaux |
|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 2 941 € | 3 016 € | 8 618 € | 52 962 € |
| 15 ans | 2 118 € | 2 193 € | 6 266 € | 81 281 € |
| 20 ans | 1 712 € | 1 787 € | 5 106 € | 110 942 € |
| 25 ans | 1 473 € | 1 548 € | 4 423 € | 141 920 € |
Cinq années de plus retirent 683 € au revenu requis, au prix de près de 31 000 € d'intérêts supplémentaires. La dernière colonne de revenu se retrouve en trois temps : calculer la mensualité d'un prêt amortissable, y ajouter l'assurance, diviser le total par 0,35. Pour la première étape, notre article sur le calculateur de prêt immobilier détaille la formule.
Les revenus comptés par la banque
Le plafond de 35 % vient de la décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021, applicable depuis le 1er janvier 2022. Son article 4 définit les deux termes de la division, et cette définition change la lecture des chiffres ci-dessus.
Au dénominateur figure le revenu net avant impôt de l'emprunteur, ou le cumul des co-emprunteurs. Le texte le calcule à partir du revenu net global fiscal, en écartant les revenus exceptionnels, c'est-à-dire ceux qui ne sont ni stables ni récurrents. Conséquence directe : la somme versée sur le compte après prélèvement à la source n'est pas la bonne référence. Une prime régulière, attestée d'une année sur l'autre, a plus de chances d'entrer dans le calcul qu'un bonus unique.
À deux, le seuil se partage. Les 4 423 € sur 25 ans correspondent à deux revenus d'environ 2 210 € chacun, ou à toute autre répartition du même total. Seuls comptent les revenus des personnes qui signent le prêt.
Pour les revenus fonciers, y compris les loyers attendus du bien financé, la décision retient le revenu brut après une décote fixée par l'établissement pour refléter le risque locatif. Un investisseur ne peut donc pas additionner le loyer espéré à son salaire sans ajustement.
Des charges en cours qui relèvent le seuil
Au numérateur, le taux d'effort additionne les charges de tous les emprunts en cours, prêt demandé inclus. Service-public précise que l'assurance entre dans le calcul. La conséquence se mesure simplement : chaque euro de mensualité existante exige 2,86 € de revenu supplémentaire, soit l'inverse de 0,35.
Un crédit auto de 250 € par mois fait ainsi passer le seuil sur 25 ans de 4 423 € à 5 137 €. Vu dans l'autre sens, un foyer qui gagne 4 600 € et porte cette même charge plafonne à environ 263 500 € d'emprunt, loin des 300 000 € visés.
Deux précisions du texte évitent une erreur de montage :
- Les charges retenues sont les plus élevées de toute la période d'amortissement. Un prêt lissé ou complété par un prêt différé se mesure à sa mensualité la plus forte, pas à celle des premières années.
- Un prêt relais est traité à part. Le remboursement de son capital sort des charges, et le rapport 2026 du Comité consultatif du secteur financier (CCSF) rappelle que ces prêts ont été exclus du calcul du taux d'effort en 2023.
Le plafond de 35 % n'ouvre aucun droit
Atteindre 35 % ne suffit pas. Chaque banque applique aussi ses propres critères, et le rapport du CCSF décrit un second indicateur : le reste à vivre, c'est-à-dire le revenu disponible une fois retirées les charges fixes (logement, copropriété, factures récurrentes, impôts). Il n'existe pas de formule universelle. L'analyse tient compte de la zone géographique et du nombre de personnes à charge.
Les deux indicateurs se répondent. Un reste à vivre important, lié à des revenus élevés, peut justifier d'aller jusqu'au maximum, voire au-delà dans la limite des dérogations. À l'inverse, un budget serré peut conduire à refuser un dossier situé sous le plafond. À titre de comparaison, viser 30 % au lieu de 35 % sur 25 ans suppose 5 160 € de revenus, soit 737 € de plus.
Les dérogations existent, mais restent bornées : chaque établissement peut y consacrer au plus un cinquième de ses nouveaux crédits du trimestre, et la décision en réserve la plus grande part à l'achat de la résidence principale. Un investissement locatif y accède donc plus difficilement.
L'apport, seconde variable du dossier
Le CCSF indique qu'un apport de 10 % de la valeur du bien est souvent exigé, et qu'il sert d'abord aux frais liés à la garantie, aux émoluments du notaire et aux droits de mutation. L'apport moyen approchait 40 000 € en juillet 2026, et 34 000 € pour les primo-accédants. Pour un prêt de 300 000 € couvrant 90 % du prix, le bien vaut environ 333 000 €, et ces 33 000 € d'apport ne couvrent pas toujours les frais en plus. Chaque tranche de 10 000 € d'apport supplémentaire réduit le besoin de revenu d'environ 147 € sur 25 ans.
Taux, assurance, durée : quel levier pèse le plus
Une variation de taux déplace le seuil bien plus que l'assurance. Voici l'effet sur un prêt de 300 000 € à 25 ans, avec la même assurance à 75 € par mois.
| Taux nominal | Mensualité hors assurance | Revenu à 35 % | Intérêts totaux |
|---|---|---|---|
| 2,82 % | 1 395 € | 4 199 € | 118 412 € |
| 3,32 % | 1 473 € | 4 423 € | 141 920 € |
| 3,82 % | 1 554 € | 4 654 € | 166 154 € |
| 4,32 % | 1 637 € | 4 891 € | 191 099 € |
Le taux moyen a gagné 22 points de base depuis le début de l'année, d'après le panorama de juillet 2026. Pour suivre ces mouvements, notre point sur le prêt immobilier et ses taux rassemble les repères de l'automne.
L'assurance joue plus modestement sur le seuil, mais son poids se cumule. À taux égal, une prime de 0,10 % du capital par an ramène le revenu requis à 4 280 €, une prime de 0,40 % le porte à 4 494 €. Sur 25 ans, l'écart représente 22 500 € de primes.
Reste la durée. La décision plafonne la maturité à 25 ans et tolère 27 ans en cas d'entrée dans les lieux décalée (vente en l'état futur d'achèvement, construction, ancien avec travaux). Cette tolérance recouvre un différé : la période d'amortissement ne dépasse pas 25 ans. Les deux années de plus n'abaissent donc pas la mensualité calculée ci-dessus.
Le taux d'usure fixe une dernière limite. Depuis le 1er octobre 2026, le taux effectif global d'un prêt à taux fixe de 20 ans et plus ne peut dépasser 5,40 %, pour un taux effectif moyen pratiqué de 4,05 %. Ce plafond intègre notamment l'assurance : une prime élevée peut donc bloquer un dossier même lorsque le taux nominal paraît correct.
Quel salaire pour emprunter 200 000 euros, ou emprunter 100 000 euros
La mécanique reste identique, avec l'assurance à 0,30 % et le taux de 3,32 %. Le revenu nécessaire diminue en proportion du capital, ce que montre ce tableau.
| Durée | 100 000 € | 200 000 € | 300 000 € |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 2 089 € | 4 178 € | 6 266 € |
| 20 ans | 1 702 € | 3 404 € | 5 106 € |
| 25 ans | 1 474 € | 2 949 € | 4 423 € |
Le calcul se retourne également. Sur 25 ans et sans autre crédit, 3 000 € de revenus permettent environ 203 500 € d'emprunt, 4 000 € environ 271 300 €, 5 000 € environ 339 100 €. Sur 20 ans, ces montants tombent à 176 200 €, 235 000 € et 293 700 €. La durée initiale moyenne de 22 ans et 8 mois relevée en juillet 2026 se situe entre ces deux colonnes.
Avant de demander une simulation
Un chiffrage sérieux réunit six données : revenus nets avant impôt des deux dernières années, primes régulières, mensualités en cours, apport disponible, prix du bien et frais estimés, durée souhaitée. Le simulateur d'échéancier et de TAEG de Service-public permet de contrôler une proposition sans passer par un site commercial.
Deux propositions se départagent au TAEG, pour un même capital, car cet indicateur agrège le taux et les coûts annexes obligatoires. Notre comparaison entre banque en ligne et réseau physique détaille les différences de parcours. L'offre écrite reçue, dix jours pleins doivent passer avant de l'accepter, sans réduction possible.
Ces repères restent généraux. Pour un cas particulier, l'ADIL de votre département peut étudier un plan de financement.
Questions fréquentes
Comment calculer son taux d'endettement ?
Additionnez toutes les mensualités de crédit, assurances comprises, y compris celle du futur prêt, puis divisez par les revenus mensuels nets avant impôt. Multipliez par 100. Le résultat ne doit pas dépasser 35 %, hors dérogations.
Quelle mensualité pour un crédit de 300 000 euros ?
À 3,32 %, comptez 1 473 € sur 25 ans, 1 712 € sur 20 ans, 2 118 € sur 15 ans et 2 941 € sur 10 ans, hors assurance. Une assurance à 0,30 % ajoute 75 € par mois.
Peut-on emprunter 300 000 euros sur 30 ans ?
Une telle durée dépasse la norme de 25 ans. Elle ne pourrait passer que par la marge de dérogation, à la discrétion de la banque, et aucun établissement n'est tenu de l'accorder.
Faut-il un CDI pour emprunter 300 000 euros ?
La décision de 2021 n'impose aucun type de contrat : elle retient des revenus stables et récurrents. Chaque banque reste libre de ses critères, et un indépendant ou un intérimaire devra documenter la régularité de ses revenus sur plusieurs années.
Quel apport pour un prêt de 300 000 euros ?
Aucun texte ne fixe de minimum, mais un apport de 10 % de la valeur du bien est souvent demandé, selon le CCSF. Il sert en priorité à couvrir les frais d'acquisition.
Sources et références
- Banque de France, Crédits aux particuliers, France, août 2026 — www.banque-france.fr
- Banque de France, Panorama des prêts à l'habitat des ménages, juillet 2026 — www.banque-france.fr
- Banque de France, Taux d'usure applicables au 1er octobre 2026 — www.banque-france.fr
- Légifrance, Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers — www.legifrance.gouv.fr
- CCSF, Le modèle français de financement de l'acquisition de la résidence principale, rapport 2026 — acpr.banque-france.fr
- Service-public, Je veux obtenir un crédit immobilier — www.service-public.gouv.fr
- Service-public, Crédit immobilier : types de prêts et simulateurs — www.service-public.gouv.fr
