Rétractation offre d'achat avant compromis : qui peut reculer

Après la signature d'un compromis, l'acquéreur particulier d'une habitation a dix jours pour renoncer sans donner de motif. Avant cette signature, au stade de la simple offre d'achat, il ne dispose d'aucun délai de ce genre : sa liberté de reculer peut être totale ou nulle selon l'heure à laquelle le vendeur a lu son message. Ce contraste tient à deux corps de règles distincts, le Code de la construction pour l'avant-contrat, quelques articles du Code civil réécrits en 2016 pour l'offre.

Un exemple fictif aide à suivre : un couple visite un trois-pièces le samedi, propose par courriel 280 000 euros avec une réponse attendue sous cinq jours, puis hésite dès le lundi. Entre la première proposition écrite et l'avant-contrat, acheteur et vendeur avancent sans filet légal spécifique. Les questions ci-dessous suivent l'ordre dans lequel elles se posent en pratique, de l'envoi de l'offre jusqu'au compromis.

Une offre d'achat engage-t-elle vraiment son auteur ?

Oui, dès lors qu'elle est suffisamment précise. L'article 1114 du Code civil considère comme une offre la proposition qui réunit les points essentiels de la future vente et montre que celui qui l'émet accepte d'être tenu si l'autre partie dit oui. Pour un logement, il faut au minimum l'identification du bien et un montant ferme. Un message vague du type « nous serions intéressés autour de 280 000 euros » s'analyse plutôt comme une invitation à négocier, qui n'oblige à rien.

L'ANIL résume la conséquence pratique : une promesse d'achat lie l'acquéreur, alors que le vendeur reste libre aussi longtemps qu'il n'a pas donné son accord. L'agence nationale recommande d'ailleurs de lui préférer le compromis, qui crée des obligations des deux côtés.

Rétractation offre d'achat avant compromis : jusqu'à quand est-elle libre ?

Le Code civil découpe la vie d'une offre en étapes, chacune avec sa propre marge de manœuvre.

Le premier cas est devenu rare. Une proposition envoyée par courriel, ou confiée à un intermédiaire qui la transmet aussitôt, atteint son destinataire en quelques minutes. Il garde un intérêt pour l'offre envoyée par la poste : un courriel annonçant le retrait, s'il arrive avant la lettre, suffit à l'effacer.

Le troisième cas protège l'acheteur sans démarche de sa part. L'article 1117 prévoit que l'offre tombe d'elle-même au terme de la période annoncée, ou d'une durée raisonnable si aucune n'a été fixée. Elle tombe aussi si son auteur décède ou devient incapable, ou si le destinataire décède. Et l'article 1120 rappelle que se taire ne revient pas à accepter.

Que risque l'acheteur qui se retire pendant la période de réponse ?

Ce cas, le plus fréquent, est réglé par l'article 1116. Si l'acheteur reprend sa proposition avant la date limite qu'il avait lui-même indiquée, deux effets se combinent.

Le premier lui est favorable : le retrait, même fautif, empêche la vente de se former. Le vendeur ne peut pas « accepter quand même » le lendemain et réclamer l'exécution du contrat.

Le second l'expose : l'auteur du retrait engage sa responsabilité extracontractuelle, selon les règles ordinaires. Le texte limite toutefois l'indemnisation possible : elle ne couvre pas les gains que le vendeur aurait tirés de la vente. Celui-ci devrait donc démontrer un dommage distinct, lié au retrait lui-même, ce qui reste difficile dans la plupart des situations courantes.

Dans l'exemple du début, le couple qui renonce le lundi, alors qu'il avait laissé cinq jours au vendeur, se trouve dans cette case. Il ne sera pas forcé d'acheter, mais son retrait n'est pas juridiquement neutre.

Et si l'offre ne mentionnait aucun délai ?

Elle reste irrévocable pendant une « durée raisonnable », notion que la loi ne chiffre pas. En cas de désaccord, seul un juge l'apprécie, selon les usages et les circonstances. Fixer soi-même une échéance courte, comme le conseille l'ANIL, évite cette zone grise.

L'acceptation du vendeur change-t-elle tout ?

Souvent, oui. Selon l'article 1121, le contrat se forme au moment où l'accord du vendeur parvient à l'acheteur. L'article 1583 ajoute que la vente est parfaite dès que les parties s'entendent sur le bien et sur son montant, avant tout paiement comme avant toute remise des clés. Et l'article 1589 assimile à une vente la promesse de vente qui réunit ce double accord.

Une offre ferme, précise et acceptée telle quelle peut donc valoir vente avant même tout passage chez le notaire. C'est le cœur du risque pour l'acheteur qui veut reculer à ce stade, et symétriquement pour le vendeur qui voudrait signer avec un autre candidat mieux-disant.

La portée réelle de l'accord dépend toutefois de ce que les parties ont écrit. Une offre qui subordonne l'engagement à la signature d'un avant-contrat, à l'obtention d'un financement ou à une visite technique ne produit pas les mêmes effets qu'une proposition sans réserve. En cas de conflit, le juge examine les échanges pour déterminer si les parties voulaient être définitivement liées. Pour une situation réelle, la lecture du document par un notaire ou par un juriste de l'ADIL reste indispensable ; les pièges de rédaction sont détaillés dans notre modèle commenté d'offre d'achat.

Le vendeur peut-il, lui aussi, revenir en arrière ?

Avant d'avoir répondu, il est entièrement libre : laisser la proposition sans suite, la refuser ou en formuler une autre. Un « oui, mais à 290 000 euros » n'est pas un accord : l'article 1118 la traite comme une nouvelle offre, que l'acheteur peut à son tour accepter ou décliner. Plusieurs propositions peuvent donc circuler en parallèle sans qu'aucune ne lie le propriétaire.

Après une acceptation sans réserve, la situation s'inverse : le vendeur qui se ravise s'expose à ce que l'acquéreur invoque la vente formée. Une fois le compromis signé, service-public.fr précise que le vendeur ne peut en principe plus renoncer, sauf clause de dédit prévue à l'acte.

Peut-on verser de l'argent en même temps que l'offre ?

Non, et la sanction est lourde. Issu de la loi du 13 décembre 2000 et applicable depuis le 1er juin 2001, l'article 1589-1 du Code civil prive de tout effet l'engagement d'acheter pris par un seul acquéreur dès lors qu'une somme lui est réclamée ou qu'il en remet une, sous quelque forme que ce soit. Un chèque joint à la lettre, un virement « de réservation » ou une avance confiée à un intermédiaire rendent l'offre nulle, et l'argent doit être rendu.

L'ANIL donne la même consigne : ne rien payer avant la signature de l'avant-contrat. Le dépôt de garantie n'apparaît qu'avec le compromis ; service-public.fr indique qu'il représente généralement 10 % du prix, placé sur le compte séquestre du notaire puis imputé sur le prix lors de l'acte définitif.

L'article 1590 traite un cas voisin, celui des arrhes : chaque partie peut alors renoncer, l'acheteur en abandonnant la somme, le vendeur en la remboursant au double. Ce mécanisme est sans objet au stade de l'offre d'achat unilatérale, puisque tout versement y est proscrit.

D'où vient alors le délai de dix jours ?

De l'article L271-1 du CCH, le code qui régit le logement, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018. Il ne concerne que l'acquéreur non professionnel d'un logement et ne s'applique, lorsqu'un avant-contrat existe, qu'à ce compromis ou à cette promesse.

Le texte impose que l'acte présente ces modalités de façon lisible ; à défaut, une amende administrative peut atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Passé ce délai, l'acheteur ne peut plus se dégager qu'au titre d'une condition suspensive non remplie, par exemple un refus de prêt, condition dont la durée minimale est d'un mois selon service-public.fr. Les autres étapes de ce parcours sont regroupées dans la rubrique acheter un logement.

Comment retirer son offre concrètement ?

Première étape : relire l'offre envoyée. Quatre informations décident de tout : la date limite de réponse, une éventuelle phrase réservant l'engagement à l'avant-contrat, les conditions posées, et le jour où le vendeur ou son mandataire l'a reçue.

Deuxième étape : écrire. Aucune forme n'est exigée par la loi pour reprendre une offre, mais un écrit daté, idéalement un recommandé avec avis de réception doublé d'un courriel, fixe la preuve du moment. Il s'adresse à la personne qui a reçu la proposition : le propriétaire ou l'intermédiaire qui l'a transmise.

Un courrier à adapter peut tenir en quelques lignes :

Ce courrier ne règle pas le cas d'une offre déjà acceptée, ni celui d'un retrait avant l'échéance annoncée : la question devient alors contentieuse et relève d'un professionnel du droit. Avant de proposer un prix, notre liste de contrôles à mener sur un appartement aide aussi à limiter les regrets.

Questions fréquentes

Une proposition faite seulement à l'oral est-elle valable ?

La loi n'impose pas d'écrit pour l'offre, mais une proposition orale se prouve très mal. En pratique, l'acheteur qui revient sur un prix annoncé de vive voix court peu de risques, alors qu'un document daté et signé établit précisément son contenu et son échéance.

L'acheteur bénéficie-t-il de dix jours dès l'envoi de son offre ?

Non. Les dix jours de l'article L271-1 courent seulement après la notification du compromis ou de la promesse de vente. Avant, seuls les articles 1115 à 1117 du Code civil encadrent le retrait.

Le vendeur peut-il vendre à un autre après avoir dit oui ?

Il s'expose à un litige : l'acceptation parvenue à l'acheteur forme en principe le contrat, et l'accord sur le bien et le montant peut rendre la vente parfaite. Seule une offre qui réservait l'engagement à la signature d'un avant-contrat lui laisse une marge réelle.

Un chèque a été remis avec l'offre : que faire ?

L'engagement est nul au regard de l'article 1589-1 du Code civil. L'acheteur peut demander le remboursement, par recommandé, à la personne qui détient la somme.

Le recommandé est-il obligatoire pour retirer une offre ?

Non, contrairement à la rétractation du compromis, qui doit suivre la forme prévue par l'article L271-1. Il reste le moyen le plus sûr de dater le retrait, ce qui compte au regard de l'échéance de réponse.

Sources et références

• Légifrance, Code civil, articles 1113 à 1122 (l'offre et l'acceptation) — www.legifrance.gouv.fr
• Légifrance, Code civil, articles 1582 à 1593 (nature et forme de la vente) — www.legifrance.gouv.fr
• Légifrance, CCH, article L271-1 (protection de l'acquéreur immobilier) — www.legifrance.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis — www.service-public.gouv.fr
• ANIL, Achat d'un logement ancien — www.anil.org