Appartement à vendre : 12 vérifications avant de faire une offre

Qu'est-ce qui sépare un appartement à vendre bien acheté d'un achat que l'on regrette deux ans plus tard ? Rarement le coup de cœur, presque toujours ce qui n'a pas été lu : un procès-verbal d'assemblée générale qui annonçait un ravalement, un diagnostic électrique alarmant, une surface plus petite que prévu.

Pour un appartement en copropriété, la loi organise une large information de l'acheteur. Encore faut-il savoir quoi demander, à quel moment, et comment interpréter les documents. Voici les douze vérifications à mener, de la première visite jusqu'à la signature chez le notaire, d'après les fiches officielles de service-public.fr et de l'ANIL.

Avant l'offre : juger le bien lui-même

1. Comparer le prix à des ventes réelles, pas à des annonces

Le prix d'une annonce est une demande, pas une valeur. Les prix réellement signés chez le notaire sont publiés : la base des demandes de valeurs foncières et les indicateurs des notaires permettent de comparer, rue par rue, les ventes des dernières années. Un écart important avec les ventes voisines appelle une explication : vue, étage, état, ou simple prix d'appel.

2. Mesurer la surface qui compte : la surface Carrez

Pour un lot de copropriété, la superficie de la partie privative, dite surface Carrez, doit figurer dans l'avant-contrat et dans l'acte de vente. Elle peut différer nettement de la surface au sol, en particulier sous les combles. L'ANIL recommande un mesurage par un professionnel. Le prix au mètre carré se calcule sur cette surface, et non sur la surface au sol annoncée.

Pour situer la taille d'un logement, les repères sur le nombre de chambres d'un T3 aident à comparer des annonces qui ne décrivent pas les pièces de la même façon.

3. Lire le DPE comme un document financier

Le diagnostic de performance énergétique est valable dix ans, avec des règles transitoires pour les anciens modèles. Depuis le 1er juillet 2021, il engage la responsabilité du vendeur : un acheteur qui subit un préjudice à cause d'un DPE erroné peut agir contre lui. Une étiquette basse annonce des factures élevées, des travaux d'isolation à prévoir et, pour un futur bailleur, des contraintes de location. Le chiffrage des travaux d'amélioration doit entrer dans le budget avant l'offre, pas après.

4. Vérifier les installations électriques et de gaz

Lorsque l'installation intérieure a plus de 15 ans, le vendeur doit fournir un état de l'installation électrique et, s'il y a du gaz, un état de l'installation de gaz. Ces diagnostics ont une validité de trois ans. Ils listent des anomalies, sans obliger le vendeur à les corriger : c'est à l'acheteur d'en tirer les conséquences sur le prix ou les travaux.

5. Repérer plomb, amiante et risques naturels

Un état des risques manquant permet à l'acheteur de demander la résolution du contrat ou une baisse du prix. Pour l'amiante, la responsabilité du vendeur au titre des vices cachés peut être engagée même si l'acte contient une clause qui l'en exonère.

Avant l'offre : juger la copropriété

Un appartement ne s'achète jamais seul : il vient avec une part de l'immeuble, de ses dettes et de ses projets. Les documents de copropriété disent souvent plus de choses que la visite.

6. Lire trois ans de procès-verbaux d'assemblée générale

Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années font partie des documents remis à l'acheteur. Ils révèlent les travaux discutés, votés ou repoussés, les conflits entre copropriétaires, les impayés, les procédures en cours. Un ravalement « reporté à l'an prochain » trois années de suite est une information de prix.

7. Examiner les charges et le fonds de travaux

L'acheteur reçoit le montant des charges courantes et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au cours des deux exercices précédents. Il reçoit aussi le montant du fonds de travaux rattaché au lot et la dernière cotisation versée. Ces chiffres s'ajoutent à la mensualité de crédit pour mesurer le coût réel du logement.

8. Consulter le plan pluriannuel de travaux

Le plan pluriannuel de travaux, ou son projet à défaut, fait partie du dossier. Il programme les grosses dépenses de l'immeuble sur plusieurs années : toiture, façades, ascenseur, chauffage collectif. C'est l'outil le plus sûr pour anticiper les appels de fonds à venir. S'il n'existe pas encore, les devis évoqués dans les procès-verbaux donnent au moins un ordre de grandeur des dépenses attendues.

9. Savoir qui paie les travaux déjà votés

C'est un point de négociation fréquent. Les dépenses hors budget prévisionnel, comme les gros travaux, sont dues par celui qui est copropriétaire au moment où elles deviennent exigibles. Des travaux votés avant la vente mais appelés après peuvent donc incomber à l'acheteur, sauf accord contraire inscrit dans l'acte. Si un emprunt collectif est en cours, les sommes restantes deviennent en principe exigibles à la vente, là encore sauf accord entre les parties.

Après l'offre : sécuriser la signature

L'offre acceptée, la vente avance par étapes encadrées. Un modèle d'offre d'achat précise ce que doit contenir la proposition écrite et les conditions à y inscrire.

10. Utiliser le délai de rétractation de 10 jours

Une fois la promesse ou le compromis signé, l'acquéreur particulier garde 10 jours pour changer d'avis, sans avoir à se justifier ni à payer d'indemnité. Le compte démarre le lendemain du jour où le recommandé contenant l'acte lui est présenté pour la première fois, ou le lendemain de la remise en main propre. Tant que les documents obligatoires manquent, le compteur reste à zéro. Un délai qui expire un samedi, un dimanche ou un jour férié glisse au premier jour ouvrable.

Quand aucun avant-contrat n'est signé et que tout se passe directement chez le notaire, la protection prend une autre forme : un délai de réflexion d'au moins 10 jours entre la réception du projet d'acte et la signature.

Ces dix jours servent à relire calmement ce qui a été survolé pendant les visites : diagnostics, procès-verbaux, montant des charges. C'est aussi le moment de faire chiffrer par un artisan les travaux repérés, pour savoir si le prix convenu reste cohérent.

11. Ne rien verser avant la fin du délai

L'acompte, souvent situé entre 5 et 10 % du prix, n'est dû qu'une fois le délai de rétractation écoulé. Réclamer ou encaisser de l'argent plus tôt expose à une amende de 30 000 €. Si l'acheteur renonce dans les temps, les sommes déjà remises lui reviennent sous 21 jours au maximum.

12. Protéger le financement par une clause de prêt

Un achat payé à crédit impose d'insérer dans l'avant-contrat une clause qui subordonne la vente à l'accord de la banque. En cas de refus, l'acheteur est délié et récupère son acompte. La clause fixe le montant emprunté, la durée et le taux plafond : mieux vaut les avoir estimés au préalable avec un calcul de prêt immobilier, car un taux plafond trop bas rendrait la clause inapplicable en pratique.

Le jour de l'acte et après

Avant la signature, le notaire obtient du syndic l'état daté, qui fait le point sur les sommes dues par le vendeur et celles qui resteront à la charge de l'acheteur. Le prix est versé sur le compte du notaire, et les frais d'acte sont payés à la signature. Le notaire remet ensuite une copie de l'acte ou un certificat mentionnant la surface de la partie privative, avec les recours possibles en cas d'inexactitude.

Après la vente, l'assurance habitation du vendeur est transférée automatiquement à l'acheteur, qui peut la résilier pour souscrire son propre contrat. Le syndic doit être informé du changement de propriétaire, de préférence par lettre recommandée. La copie de l'acte revêtue des cachets fiscaux, qui sert de titre de propriété, arrive environ six mois après la signature.

D'autres guides de la rubrique acheter détaillent les étapes de l'achat, de la recherche à la remise des clés. Pour un cas particulier, l'ADIL du département renseigne gratuitement les acheteurs.

Questions fréquentes

Quels documents demander pour un appartement à vendre en copropriété ?

Le dossier de diagnostic technique, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, les charges des deux derniers exercices, le montant du fonds de travaux rattaché au lot, le plan pluriannuel de travaux, le règlement de copropriété et la fiche synthétique de l'immeuble.

Combien de temps a-t-on pour se rétracter après un compromis ?

Dix jours. Le décompte part du lendemain de la notification de l'acte, par recommandé ou en main propre, et seulement lorsque tous les documents obligatoires ont été reçus.

Peut-on négocier le prix après avoir lu les diagnostics ?

Oui, avant la signature de l'avant-contrat. Une installation électrique vétuste, une mauvaise étiquette énergétique ou des travaux de copropriété annoncés sont des arguments chiffrables, à appuyer sur des devis.

Qui paie les travaux votés avant la vente ?

Celui qui est copropriétaire quand les appels de fonds deviennent exigibles, sauf accord contraire entre vendeur et acheteur inscrit dans l'acte. Il faut donc vérifier les dates d'appel des travaux votés.

Le vendeur doit-il refaire un diagnostic expiré ?

Oui. Les diagnostics doivent être en cours de validité à la signature de l'acte authentique. Un document expiré entre la promesse et l'acte doit être remplacé.

Sources et références

• Service-public.fr, Achat d'un logement en copropriété — www.service-public.gouv.fr
• ANIL, Les différents diagnostics pour devenir propriétaire — www.anil.org