Beaucoup d'acheteurs pensent repartir de chez le notaire avec leur titre de propriété en poche. La feuille qu'ils reçoivent ce jour-là, appelée attestation de propriété, n'est qu'une pièce provisoire : elle permet d'assurer et d'équiper un logement en attendant l'acte publié. Le même nom désigne pourtant, dans la langue des notaires, un acte définitif imposé par l'article 29 du décret du 4 janvier 1955 à chaque transmission d'un bien immobilier par décès, sans lequel des héritiers ne peuvent ni revendre ni hypothéquer la maison familiale.
Confondre les deux conduit à des erreurs concrètes : chercher un titre de propriété qui n'existe pas encore, ou croire qu'un héritier est « propriétaire sur le papier » alors qu'aucune formalité n'a été publiée. Le point commun reste le notaire, seul habilité à établir l'une comme l'autre.
L'attestation de propriété remise le jour de l'achat
Lors d'une acquisition, la vente se conclut chez le notaire par la signature de l'acte authentique. L'acheteur repart avec les clés, mais pas avec le document qu'il imagine. La copie authentique de l'acte, que l'on appelle couramment le titre de propriété, ne lui parvient qu'après la publication de la vente au service de la publicité foncière, formalité qui prend plusieurs semaines et parfois davantage selon la charge du service concerné.
Pour combler ce vide, l'étude délivre une attestation, souvent nommée attestation d'acquisition ou attestation de vente. Elle certifie que l'acte a été signé à telle date, devant tel notaire, et identifie le bien et les acquéreurs. Elle ne remplace pas l'acte : elle en atteste l'existence.
Ce qu'elle contient en général
Le contenu n'est pas fixé par un texte unique, mais on y retrouve presque toujours :
- l'identité des acquéreurs et, le cas échéant, la répartition entre eux (moitié chacun, quotes-parts) ;
- l'adresse du bien, sa nature et ses références cadastrales ;
- pour un appartement, les numéros de lots de copropriété ;
- la date de signature de l'acte et le nom du notaire rédacteur ;
- parfois le prix, que l'on peut demander à voir retirer si le destinataire n'en a pas l'usage.
À quoi elle sert concrètement
Dans les jours qui suivent la signature, l'attestation est la pièce que réclament la plupart des interlocuteurs :
- l'assureur, pour souscrire l'assurance habitation, obligatoire en copropriété pour le propriétaire occupant comme pour le bailleur ;
- les fournisseurs d'électricité, de gaz, d'eau et d'accès à internet ;
- le syndic, qui doit enregistrer le nouveau copropriétaire ;
- la banque, lorsqu'un prêt a financé l'achat ou qu'un autre crédit est sollicité ;
- certaines administrations, pour un changement d'adresse ou une démarche liée au logement.
Le parcours qui mène à cette signature commence bien plus tôt, avec l'offre puis l'avant-contrat ; il est détaillé, étape après étape, dans notre article sur le modèle d'offre d'achat et le chemin jusqu'au compromis.
Combien de temps elle « vaut »
Aucune date d'expiration n'est prévue. Son utilité pratique s'éteint simplement lorsque la copie authentique de l'acte, revêtue des mentions de publication, arrive chez l'acheteur. À partir de là, c'est ce titre qui sert de preuve, et il convient de le conserver sans limite de durée : il sera demandé au notaire chargé de la revente, plusieurs années ou décennies plus tard.
L'attestation immobilière après décès
Le second document porte un nom voisin dans la langue des notaires, attestation de propriété immobilière ou attestation immobilière après décès, et n'a rien de provisoire. Notaires de France le définit comme l'acte établi par le notaire pour transmettre la propriété d'un bien immobilier du défunt à ses héritiers, puis publié au service de la publicité foncière.
La règle posée par l'article 29 du décret de 1955
Le fondement se trouve dans le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. Son article 29, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010 et en vigueur depuis le 1er janvier 2013, impose que toute transmission ou constitution par décès de droits réels immobiliers soit constatée par une attestation notariée. Quatre points en découlent :
- L'attestation doit indiquer si les héritiers ou légataires ont accepté la succession et, le cas échéant, selon quelles modalités (acceptation pure et simple ou à concurrence de l'actif net).
- Une attestation rectificative est établie si la dévolution change ou si un héritier exerce ou modifie son option après la publication ; la publication d'un acte de disposition par les héritiers au même service en dispense.
- Les clauses d'un testament qui prévoient une restitution ou restreignent le droit de disposer doivent être reproduites littéralement pour les immeubles concernés.
- Aucune attestation n'est exigée si un acte de partage couvrant tous les immeubles de la succession est dressé et publié dans les dix mois du décès.
Les « droits réels immobiliers » visés ne se limitent pas à la pleine propriété : la nue-propriété ou l'usufruit d'un logement transmis par décès entrent aussi dans le champ. Le fonctionnement de ces droits démembrés, et ce qu'ils changent au moment d'une vente, est développé dans notre article usufruit : définition, durée et vente d'un bien démembré.
Des délais encadrés
L'article 29 renvoie aux délais fixés par l'article 33 du même décret. En pratique, le notaire dispose de quatre mois pour faire publier l'attestation à compter du jour où il a été requis par les héritiers, et ces derniers sont invités à le saisir dans les six mois qui suivent le décès, période qui coïncide avec le délai de dépôt de la déclaration de succession lorsque le décès a eu lieu en France métropolitaine. Les deux actes sont d'ailleurs souvent préparés ensemble.
Pourquoi la revente en dépend
La publicité foncière repose sur un principe dit d'effet relatif, posé par l'article 3 du même décret : un acte ne peut être publié que si le titre de celui qui dispose du bien a lui-même été publié. Tant que l'attestation n'a pas été publiée, le fichier immobilier continue d'afficher le défunt comme propriétaire. Une vente signée par les héritiers ne pourrait donc pas être publiée à son tour. C'est la raison pour laquelle, lorsque le bien hérité est vendu rapidement, le notaire établit l'attestation en amont ou au plus tard au moment de la vente, afin que les deux formalités se suivent. Les autres étapes propres à la cession d'un bien reçu en héritage, de l'estimation à l'imposition de la plus-value, relèvent de la rubrique Vendre un bien.
Deux documents, un même nom : le tableau de comparaison
| Point | Attestation remise à l'achat | Attestation immobilière après décès |
|---|---|---|
| Nature | Certificat du notaire | Acte authentique |
| Moment | Jour de la signature de la vente | Après le décès, avant ou avec la revente |
| Caractère | Provisoire, jusqu'au titre | Définitif, publié |
| Base légale | Pratique notariale | Article 29 du décret du 4 janvier 1955 |
| Publication | Non | Oui, au service de la publicité foncière |
| Coût | Compris dans les frais de l'acte | Émolument réglementé, taxes et débours |
Ce qu'elle coûte
La pièce remise à l'acheteur ne fait pas l'objet d'une facturation séparée : elle accompagne l'acte de vente, dont les frais (droits de mutation, émoluments, débours) sont réglés à la signature.
L'attestation immobilière après décès est, elle, un acte tarifé. Le notaire perçoit un émolument fixé par le tarif réglementé de la profession, calculé de façon proportionnelle sur la valeur des biens immobiliers transmis, auquel s'ajoutent la TVA sur cet émolument, la contribution de sécurité immobilière due pour la publication et les débours engagés. Ces frais sont réglés par les héritiers, en principe à proportion de leurs droits. Le chiffrage exact dépend de la valeur retenue dans la déclaration de succession ; seul le notaire chargé du dossier peut l'établir, et l'ADIL ou la chambre départementale des notaires peuvent expliquer la méthode de calcul.
Les documents à ne pas confondre avec elle
Plusieurs pièces aux noms proches circulent autour d'un logement, sans avoir la même portée.
Le titre de propriété
C'est la copie authentique de l'acte (vente, donation, partage, attestation après décès) revêtue des mentions de publication. Il constitue la preuve durable. Lorsque l'acquisition remonte à une succession, le titre des héritiers est précisément l'attestation immobilière publiée.
L'acte de notoriété
Établi lui aussi par le notaire, il dresse la liste des héritiers et désigne leurs parts. Il prouve la qualité d'héritier, notamment auprès des banques, mais ne transmet aucun immeuble. Il précède logiquement l'attestation immobilière, qui s'appuie sur lui.
Le relevé de propriété cadastral
L'extrait cadastral indique qui est inscrit comme propriétaire d'une parcelle pour l'assiette de la taxe foncière. Il renseigne utilement, mais il n'a pas valeur de preuve de propriété : seul l'acte publié fait foi.
Le certificat de propriété
Ce document, également délivré par un notaire, sert surtout à transférer aux héritiers des valeurs mobilières ou des sommes détenues par un organisme. Il ne concerne pas la transmission d'un immeuble.
Retrouver ou faire refaire une attestation de propriété
Le notaire conserve l'original de chaque acte authentique, appelé minute. En cas de perte, il suffit de s'adresser à l'étude qui a reçu l'acte, ou à celle qui lui a succédé, pour obtenir une nouvelle copie ; la délivrance peut être facturée. Si l'étude n'est pas connue, la chambre départementale des notaires aide à l'identifier.
Le service de la publicité foncière dont dépend la commune du bien délivre aussi, sur demande et contre paiement, la copie des documents publiés, dont les attestations après décès. Cette voie suppose de connaître les références du bien ou le nom du propriétaire.
Pour la pièce provisoire remise à l'achat, une nouvelle attestation peut en principe être demandée au notaire tant que la copie authentique n'a pas été envoyée ; ensuite, c'est le titre lui-même qu'il faut produire.
Les situations qui demandent un conseil
Certaines successions compliquent l'établissement de l'attestation : un héritier qui tarde à exercer son option, un testament contenant une clause de restitution, des biens situés dans plusieurs départements, un conjoint survivant qui choisit l'usufruit de la totalité. Chacune peut entraîner une rédaction particulière ou une attestation rectificative. Le site ne donne pas de conseil adapté à une situation personnelle ; le notaire chargé de la succession, ou l'ADIL du département pour une information gratuite et neutre, sont les interlocuteurs à solliciter.
Côté achat, la seule précaution consiste à vérifier, sur l'attestation remise, l'orthographe des noms, la répartition entre coacquéreurs et les numéros de lots : une erreur repérée ce jour-là se corrige plus facilement qu'après la publication.
Questions fréquentes
Où se procurer une attestation de propriété ?
Uniquement auprès d'un notaire. Après un achat, c'est l'étude qui a reçu l'acte de vente qui la remet ; après un décès, c'est le notaire chargé de la succession qui rédige l'attestation immobilière.
L'attestation de propriété est-elle obligatoire ?
La version remise à l'achat est une commodité, pas une obligation légale. L'attestation immobilière après décès, en revanche, est imposée par l'article 29 du décret du 4 janvier 1955 pour toute transmission d'un bien immobilier par décès, sauf partage de tous les immeubles publié dans les dix mois.
Peut-on vendre un bien avec une simple attestation de propriété ?
Un acheteur qui n'a reçu que l'attestation provisoire est bien propriétaire depuis la signature ; la revente reste possible, le notaire se procurant lui-même l'acte publié. Pour un bien hérité, la vente n'est publiable qu'une fois l'attestation immobilière publiée ou publiée en même temps.
Une attestation de propriété finit-elle par expirer ?
Elle n'expire pas. La pièce provisoire perd son intérêt à réception du titre ; l'attestation après décès publiée demeure le titre des héritiers jusqu'à une nouvelle mutation.
Dans quel délai le notaire la publie-t-il après un décès ?
Le notaire dispose de quatre mois pour la publier à compter du jour où il a été requis, les héritiers étant appelés à le saisir dans les six mois du décès. Le délai réel dépend aussi de la réunion des pièces et de la charge du service de la publicité foncière.
Sources et références
- Notaires de France, lexique : attestation de propriété immobilière — www.notaires.fr
- Légifrance, décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, article 29 — www.legifrance.gouv.fr
